特写｜“撤辣”后的香港楼市：中介忙推销，内地客户咨询量大增

“消息一出，我们立刻在门店门口贴出‘全面撤辣’的宣传标语。”陈经理是香港一家房产中介公司的资深从业人员，他告诉记者，“公司内部也立刻开会，准备加大在大湾区内的宣传力度。”


香港一家房产中介公司在门口贴出的“全面撤辣”宣传语 图/受访者供图
香港特区政府财政司司长陈茂波近日公布2024/2025财政年度香港特区政府财政预算案时，宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。业界分析认为，此次香港楼市全面“撤辣”响应了市场呼声，可以帮助楼市企稳、促进交易量回升。
作为外向型经济体的香港，豪宅市场多年来吸引不少外来资金。不过，香港特区政府自2010年起多次推出额外印花税、双倍印花税和买家印花税等税种，以压制不断飙升的房价。2023年10月，香港特区政府曾小幅度“减辣”。
多位业内人士预计，全面“撤辣”后，由于买家可节省大笔税项开支，加上香港特区政府大力抢人才，将吸引非香港本地买家及投资者重投香港楼市，相信发展商也会加快推售新盘。
“之前大家都有收到‘撤辣’传闻，所以买卖双方都在观望，现在正式宣布‘撤辣’开始，此前还在谈判僵持中的多宗成交就落定了。”陈经理表示。
记者在深圳罗湖区一家代理香港新房项目的中介门店采访时，有房产中介表示从昨天开始就有一些相对高净值的客户来电，咨询香港楼市的相关政策，也表达出一些兴趣。有购房者表示，香港住宅的“单价”看似很高，但都以实际面积计算，而且租金回报率也较高。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟给记者算了一笔账，以3000万港元的住宅为例，在新政下内地买家可省下322.5万港元的税费；300万港元以下住宅，仅需缴纳100港元的印花税。此外，住宅转售不再需要缴纳10%至20%的额外印花税。
邹少伟指出，近期香港楼市低迷，房价持续下跌，而印花税调整是香港调控楼市最直接的方式，以往市场好的时候收紧印花税，以抑制房价上涨和投机。现在市场持续低迷，即便不征收税费，投资房产也难有收益，因此取消是较为合理的决定。税费大幅降低，有利于提升市场流动性，特别是吸引内地客户到香港购房，短期内市场情绪、成交都有望得到改善。
“税费的减少，可以直接降低购房人的购买成本，对楼市来讲是一个非常利好的因素。香港住宅的价格已经回调到2016年年底的水平，而住宅租金却整体攀升至4年来最高，因此相信低楼价、低税费、高租金回报率可以促进更多的市民去购买房产、投资房产。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。
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2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024/25年度财政预算案。楼市全面“撤辣”是该报告的重点，即日所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。


2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024/25年度财政预算案 图/港媒
同日，香港金管局总裁余伟文表示，放宽3000万元或以下的自用住宅物业按揭成数上限至七成，涵盖98%的住宅买卖。
“考虑到目前市场情况及经济状况，楼市现时供求较平衡，当年引入的需求管理措施已不再有需要，可由市场自由交投，楼市辣招已无需要。”陈茂波称，全面撤辣、放宽楼宇按揭措施，相信可加强对市场预期的引导，避免悲观情绪放大。
受全面撤辣消息刺激，香港本地地产股“翻红”。2月29日开盘，恒隆地产一度涨2.48%，九龙仓置业一度涨2.12%，新鸿基地产一度涨1.79%，新世界发展一度涨1.39%。
全面撤辣
“救市”是撤辣的主要考量。香港差饷物业估价署2月27日公布，1月楼价指数跌至306.4，跌至7年多以来的最低点，按年跌幅超过9.4%。
2023年，香港住宅楼价下跌7%，今年初未止跌，较2021年高位累跌逾两成，而且成交量徘徊低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年减少4.5%。
香港楼市辣招最早可追溯至2010年。为了压抑楼市升势，港府推出额外印花税（SSD），税额达5%至15%。并从2012年起陆续推出买家印花税（BSD）和新住宅印花税（DSD），税款占楼价的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名义的买家，后者主要面向购入第二套或以上物业的买家。
澳新银行大中华区首席经济学家杨宇霆向界面新闻进一步表示，对房地产进行收紧的背景是全球金融危机后，美国推出零利率政策和量化宽松，在超过10年时间里，低利率环境造成了房地产泡沫，港府为了应对这个情况而实施“加辣”。
“现在美国利率已经正常化，零利率的政策告终，香港面临一个新的利率环境，也意味着可以重新将利率作为一种工具，来调整本地的房地产。大背景改变后，也有必要尽快撤销辣招，因为近期香港负资产数量明显增加，银行整体房贷里有7%是负资产，这部分人处于资不抵债的状态。”杨宇霆称。
事实上，2022年10月发布的《施政报告》已经开始实施减辣，对外来人才在港置业印花税“先征后退”。2023年10月的《施政报告》进一步将买家印花税和新住宅印花税减半至7.5%，额外印花税年期由3年缩短至2年，以及对外来人才置业印花税实施“先免后征”。
陈茂波称，“先免后征”安排受欢迎，已有500多宗申请获批。
此外，香港政府还宣布了更多的流动性措施来支持发展商，包括提高非住宅物业、已完成开发物业、土地和建设贷款的贷款价值比（LTV）；银行不再需要为提供高贷款价值比的按揭融资的发展商预留额外资本。


图为香港楼市资料图 图/华夏时报 梁宝欣 摄
楼市全面撤辣，瑞银研报也将今年香港住宅楼价预测从之前的跌5%至10%，向上调整为跌5%。
财政赤字超千亿元
疲弱的土地市场是取消所有住宅印花税的主要原因，另一重因素是财政赤字的考量。
最新财政预算案显示，2023/24年度政府收入的修订预算为5546亿元（港币，下同），较原来预算低878亿元。其中地价收入为193.98亿元，较去年2月预计的850亿元大幅减少77%。这也是近18个年度来地价收入最低的一年，逊于2005/06年度（287.03亿元）。
2023/24年度港府综合赤字预计达1016亿元，财政储备在3月底预计为7332亿元。
这已经是港府第二年财政赤字超过1000亿元，财政储备也自2018/19年度（11616亿元）逐步下滑，倒退至约2011/12年度水平（6621亿元）。
财政预算案提出“财政整合计划”，陈茂波指出，计划以节流为重点，政府部门在2026/27年再削减1%经常开支。新的年度里，公务员编制维持零增长的目标，并提出三方面加税，增收3%的酒店房租税、住宅差饷推累进制，高收入人群中收入500万元以上部分纳税税额从15%调整至16%。
按照计划，下年度港府卖地计划共有8幅住宅用地，加上铁路物业发展、私人发展和重建，以及市区重建局项目，预计全年可兴建约1.5万个单位，较《长远房屋策略》的1.32万单位年度估算需求高14%。
财政预算案预计未来一年度卖地收入预计达330亿元，尽管相较上一年度增长70.1%，但仍处于近15年度来的低位水平。
“虽然辣招全面撤走，但现在房地产的需求还是不如以前，财政来源主要依赖土地财政的模式可能也过时了。所以预计港府今后会更多利用债券，作为财政收入的补充。”杨宇霆告诉界面新闻，新一份预算案有扩大发债规模的趋势，以发债为资金来源支持长期的基建项目。
根据最新预算案，预计2024/25年度政府债券发行额1200亿元，年度赤字预计为481亿元，财政储备将下降至6851亿元。
               
               
               
                    
                    
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