瞄准不低于5%年化回报率，险资“小步慢跑”加注一线不动产投资

本报（chinatimes.net.cn）记者胡金华 上海报道
在国内短中长期利率市场均在不断下行时，规模庞大的保险资金也在寻觅更稳妥安全的投资渠道。
据了解，在年初中国平安旗下平安人寿披露对上海来福士广场等六个商业办公不动产项目的投资，以及友邦人寿以出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目等行为引起市场广泛关注后，及至下半年，以平安、太保等为代表的险企又开始加大对一线城市不动产领域的投资，呈现“小步慢跑”的态势。
根据平安人寿最新发布的公告内容显示，其对上海东方万国等四个产业园区不动产项目新增出资0.58亿元，累计出资已达到53.65亿元，而截至上半年平安人寿已累计披露了对五个大额不动产项目的投资，累计出资总额达到了539亿元；与此同时，就在5月31日，中国太保寿险也发布公告称，出资1.72亿元投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。
“现在很多机构对不动产的投资都在收缩，而保险资金却在加码。尽管保险资金对不动产有偏好，但是这种投资是抄底还是抱团取暖目前尚待观察，尤其下半年险资布局不动产的趋势是否延续，以及收购项目后如何操作，都值得关注。”易居研究院研究总监严跃进分析指出。
瞄准5%安全收益率
在保险业内人士看来，在当前国内利率大环境持续走低的情况下，一线城市的不动产投资无论是出于抗低利率风险还是长期投资规律来说，都是不错的选择。
“在超过20万亿元的保险资金中，用于投资不动产领域内的实体项目以及债权项目加起来大约只占4%左右，也就是说险资整体在不动产方面的投资不到1万亿元，不过这4%的投资规模在保险资金净投资收益中占比则达到10%。可以看出不动产对于险资的重要性，在五年前险资不动产年化回报率均不低于10%，尽管这两年因为市场大环境的影响收益率出现回调，但找准好的投资标的达到5%的年化收益并不难。”6月27日，上海一家大型保险资管债权部门负责人梁冰（化名）告诉《华夏时报》记者。
根据中国保险协会官网发布的平安人寿所持有的大额未上市股权和大额不动产投资公告，显示投资上海东方万国等四个产业园区不动产项目（包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目），新增出资0.58亿元，累计出资总额约为53.65亿元。
具体而言，东方万国项目位于上海市新金桥路1599号1至14幢、17幢、18幢；弘源科创项目位于上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢；弘源国际项目位于北京市海淀区北四环中路229号（海泰大厦南裙楼），弘源新时代项目位于北京市海淀区上地西路28号。以上物业均为产业园区及研发办公项目，且均已竣工，取得不动产权证并投入使用。
“这意味着后续这些投资项目，将陆续给平安所投的险资带来回报。险资对不动产的投资以追求长久期的稳定性为主，产业地产、物流园等稳定性比较强，同时随着疫情放开，经济复苏下产业地产的收益率也更稳定。一线城市的商业中心，物流园都属于核心资源，产业园也是比较好的资产，这些都是险资偏好的布局方向。”对此，上海另外一家保险资管部门投研分析人士在6月24日受访时表示。
所投项目或更聚焦
从全国市场来看，商办物业、物流园区的项目不可胜数，但是在险资眼中，或许只有一线城市的优质项目才会成为他们认准的标的。
“只有优质不动产项目会给险企贡献稳定的租金收入现金流，而且项目本身要拥有一定的增值潜力。延展资产久期、强调资产负债匹配是险企投资的重要目标之一，各大险企正纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期，另外险企也在审慎评估的前提下小幅增加未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率。政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的发展机遇，从而有助于提升险资投资组合表现。”信达证券一位行业研究员分析表示。
值得一提的是，就在今年初的一场机构年度论坛上，平安系高管就未来的险资投资策略发表言论时透露，平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。目前市场环境下，尤其未来2—3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。
“这两年，房地产行业整体陷入流动性困境，无论是住宅项目，还是商办项目，市场都较为低迷，抢着入手的机构已经不多。对于保险行业而言，也处于调整、转型、重构的关键时期，亟需丰富投资组合抵御风险，而具有稳定现金流收益的大宗商办资产又成为重要目标。对于地产股，险资过去两年在纷纷撤退，却是换个方式把钱投到不动产项目投资，实打实的核心资产，安全感更高。”对此也有市场人士指出。
《华夏时报》记者梳理发现，当前险资投资型不动产配置的金额虽然达到万亿级规模，看似不少，不过与整体不断增加的险资规模相比，占比还不到4%，横向比较国际保险市场，海外巨头持有不动产物业的比例都是在10%左右，所以险资逐渐提高配置不动产比例将是一个大趋势。
“从去年到现在，一线城市的大宗商办项目出售并不容易，尤其是受全球宏观经济波动影响以及国内疫情反复的冲击，商业办公市场表现并不乐观。且多数房企为了快速出售资产回流现金，选择的大多是一线城市资金沉淀大、运转周期长的优质商办资产，市场出现供过于求的局面。早前绿地控股就曾透露，未来三年计划出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿元—700亿元资产，世茂、合景泰富等多家房企也正寻求商办资产出售。因而此时接盘商办资产，议价空间较大，是个抄底的好时机。比如友邦50多亿元从上实发展手上接盘的上实中心，该商业项目后续建设和运营总投资预计达到87亿元，目前已投资金额接近70亿元，其实非常划算；另外一家险企仅用了一个多亿就拿下了北京一个商务大楼50%股权，折价逾30%。这些都印证了未来险资出手捡漏的机会将更多。”6月26日，上海一家专业从事商务楼营销租售业务的机构负责人张慧杰向《华夏时报》记者表示。
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