房企突围战：90家房企七成亏损，新发展模式成转型关键

当昔日的领军者率先披露业绩，2024年的房企业绩逐渐失去了悬念。
1月27日，万科交出了亏损约450亿元的2024年答卷，在上市34年后首次出现亏损，这其中有企业自身的缘由，也难以摆脱行业的背景叙事。
无疑，收缩的市场、回调的房价、尚待恢复的信心，让2024年房地产行业盈利高度承压，瑞银在研究报告中预计国内开发商2024财年的盈利将同比下降27%，较2024年中期的平均跌幅22%更甚。
而房企的业绩预告展现的内容亦是如此，截至3月7日，A股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍，全年亏损超过百亿的房企就有4家，万科之外，还有绿地控股、金融街、*ST金科等企业。
房地产在2024年迎来了至暗时刻，但随着时间的数字转向2025年，前两月似乎仍处阴霾。三月水暖，土拍市场槌声渐密，售楼处人流交织，西湖岸边与黄浦江畔的春风吹进了楼市，市场开始期待“复苏”的风，能够一口气卷走地产过去三年的阴霾。
企业与市场之间，企业与企业之间，开始产生微妙的撕裂感，在机构看来，这种分化或在未来两年逐渐消化，而率先恢复强度的企业，也将率先呈现出业绩弹性。
90家房企披露业绩预告，仅三成盈利
梳理房企2024年的业绩预告，盈利与否已是一道关键的分水岭。
据Wind数据显示，截至3月7日，在A股、港股房地产上市公司中，共有90家内地房企预告2024年全年业绩，实现正向盈利的企业共29家，占比32.22%。
其中，有5家房企预计盈利增长，分别为天宸股份、亚通股份、汇通能源、全新好、陆家嘴；此外，珠江股份、市北高新实现了扭亏为盈；在剩余22家房企中，京城佳业、龙湖集团、招商蛇口、瑞安房地产、绿城中国5家房企相对降幅较小，其余房企预告报告期内盈利降幅或均在50%以上。
从盈利的金额来看，据上述房企披露，盈利预计超过10亿元的房企只有5家，其中，仅龙湖集团、保利发展在报告期内的净利润有望在50亿元以上。
梳理业绩预告发现，结转毛利率下降，是本期房企业绩下滑的主要原因。例如，预计报告期内实现50.16亿元盈利的保利发展在业绩快报中表示，公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
相比保利与龙湖们，亏损房企则成为行业里的大多数。根据Wind数据统计发现，60家业绩预亏的房企中，33家连续亏损，有27家则是首次出现年报亏损，并且在这些企业中，还能看到一些龙头房企的身影。
在业绩预告中，万科将亏损主要原因解释为四个，其中居首的即“房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。”在公告中万科表示，报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
万科对业绩预告的解释，在过往市场的数据里亦有迹可循。据克而瑞统计数据，2019年—2021年上半年的近三年间，是房企扩张意愿最强烈的阶段，土地市场高价地频出，同一地块内楼板价的纪录持续刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年为最，据克而瑞进一步的梳理，64%的高价地块均产生于这一时间段。
正如所述，在2021年，房企们面临着一场以面包为赌注的困局，兴奋者有之，冷静者有之，终归会在齿轮的卷动下进入到同一张牌桌——即便有企业不愿意在狂热面前振臂高呼，但寅吃卯粮并非长久之计，亦逃不过下场的宿命。
事实上，即便预计在2024年盈利向好的房企，也并非没有受到市场的袭扰，例如，天宸股份就在解释扣非归母净利润预计下降时，提到“房地产相关业务的毛利相比上年同期有所下降。”而业绩表现较好的珠江股份，预计本期业绩扭亏为盈的原因，则是由于在2024年剥离了大部分地产开发业务。
“止跌企稳”下，房企亟需新发展模式修复业绩
当地产企业受制于成本与价格的双重压力，新发展模式的嬗变就此展开。
自2024年以来，房地产行业已经尝试从市场、主体、供给等方面进行全方位转型，而房地产企业自身也在加大新业务的布局，围绕主营业务出发，强化收入更加平稳的持有型物业，以及对财务健康更加友好的轻资产业务。
在新发展模式的转型中，龙湖走在前列，亦是目前已披露业绩预告的房企中，盈利最为可观的房企之一。根据花旗的预测，在保持正向盈利的房企中，华润置地、中国海外发展均有望在报告期内实现超百亿元的净利润，而龙湖集团紧随其后，净利润水平位居行业第三。
在公告中龙湖透露，在2024年，龙湖集团整体及各航道均实现正向经营性现金流，负债规模有序压降、债务结构持续优化。而面向未来，龙湖表示将坚持以正向经营性现金流推动业务增长，非开发业务收入和利润贡献持续提升，实现高质量发展。
根据公开数据显示，在2024年，龙湖集团的运营及服务业务也进一步实现增长，全年实现经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高，其中运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税）。
中银国际表示，由于房价调整幅度超过预期，预计龙湖继续保持民营房企中最好的基本面之一，经营性利润将实现双位数增长，并贡献了其大部分利润，并且由于能够获得经营性物业贷款，财务风险大大降低。
在房企转型新模式的另一端，“止跌回稳”成为房地产领域的关键词和政策着力点，在今年的政府工作报告中，共有200多字的篇幅论及房地产业，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
政策提振之下，开发商们也纷纷为2025年的“小阳春”摩拳擦掌。据龙湖相关销售负责人表示，自节后返工以来，龙湖各楼盘到访量也出现反弹，成都、杭州等城市增幅较为明显。在即将到来的“金三银四”，龙湖也推出专享购房补贴、春游礼包等福利，积极备战小阳春。
伴随着历史包袱持续消化，房企的业绩也有望走出底部。中金公司表示，在2026年伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。预计未来1～2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026年—2027年开始率先呈现出业绩弹性。
在业内人士看来，周期的调整亦有望在未来两年走向尾声。曾经的巨头被时代的巨浪卷上潮头，又被送回到了沙滩之上，在政策底与市场底碰撞出的转型发展新时代，他们或许将更加从容地应对新一轮的潮起潮落。（资讯）
编辑：林森