商业房地产投资前景与方向丨财富与资管

文/盛世神州海外投资管理有限公司总经理苏立早
我国商业地产投资者在应对复杂形势时，宏观经济复苏、政府政策演变以及消费者偏好变化之间的相互作用，对于重新塑造我国商业地产领域未来的投资轨迹至关重要。市场的韧性将取决于投资主体适应当前经济挑战的能力，面对逐渐下行的低利率环境和处理债务危机的同时，需要抓住可持续增长和需求变化带来的机会。
在过去的几十年里，商业房地产一直是中国经济增长和城市化的基石，其存量市场价值，预计到2024年会达到50万亿美元，凸显了其在经济投资趋势中的重要作用。然而，该行业近年来面临严峻挑战，尤其是在新冠疫情暴发后，几乎所有的地产开发商都陷入严重的财务困境。尽管存在这些障碍，但中国商业地产的未来前景仍然乐观。在物流、科技驱动型空间和长租公寓等领域，随着政府稳定市场的举措推出，重要投资机会正在浮现。此外，尽管当前市场波动较大，但外国直接投资继续流向优质资产，反映出对中国核心房地产市场的长期信心。
在投资者应对这一复杂形势时，宏观经济复苏、政府政策演变以及消费者偏好变化之间的相互作用，对于塑造中国商业地产领域未来的投资轨迹至关重要。市场的韧性将取决于投资主体适应当前经济挑战的能力，面对逐渐下行的低利率环境和处理债务危机的同时，需要抓住可持续增长和需求变化带来的机会。
中国商业房地产的历史背景与未来前景
历史背景
在过去的几十年里，中国商业房地产行业经历了显著增长，该行业一直是经济发展的重要驱动力，对中国国内生产总值（GDP）、产业上下游的就业、企业的税收都做出了巨大贡献。2007年《物权法》等主要立法界定了财产所有者的权利和责任，并确定了境外资本的所有权，外国个人和实体可以拥有财产。在利好的政策和快速城市化的推动下，中国商业房地产市场吸引了大量本地投资者和外国直接投资。然而，这个行业目前迎来了巨大的挑战，新冠疫情的冲击暴露了市场的脆弱性。中国恒大集团等公司面临巨额亏损，2021和2022财年的亏损总额高达8120亿元，凸显了在快速变化的环境中出现的财务困境，2024年，万科、融创和碧桂园等主要开发商仍旧深陷债务危机，表明当前市场的近况仍在调整的过程中。
未来前景
中国商业地产市场的未来前景受宏观经济复苏、政府政策和不断变化的市场条件共同影响。政府陆续出台的举措，有望增强投资者信心并刺激实际投资活动。此外，预计政府干预措施将侧重于防范系统性风险，特别是房地产和金融领域的系统性风险，同时刺激经济增长和消费者信心。2024年的整体经济前景表明，GDP增长将趋于正常化，预计同比增长约5%。随着国内的政策逐渐聚焦在提振国内的消费和扩张的财政政策，以及相关刺激政策的到位，这种刺激会提振商业房地产领域的需求。
中国商业房地产的分类与情况分析
办公地产
2024年整个写字楼市场处于深度调整期，“以价换量”是全年的主旋律。年内净有效租金出现大幅下调，以北京为例，市场整体租金同比下降约18%。尽管市场需求在持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情。市场仍然需要更强劲且持续的需求表现才能实现租金企稳。由于续租租约的刚性和新签租约的价格差异，目前市场需求类型高度集中在搬迁类，2024年超过5,000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。
零售地产
仲量联行统计的中国21个代表性重点城市数据显示，优质零售地产市场总存量从2005年初的1500万平方米，预计将增长至2024年末的1.5亿平方米以上，规模增长超过9倍。当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境，转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。未来在中国消费结构调整之下，零售地产的供应和需求将重塑“新平衡”。场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑。
工业和物流地产
尽管需求增长迅速，但新增供应也达到了较高水平，导致部分城市空置率上升。为了吸引新租户和留住现有租户，业主采取以价换量的租赁策略，致使租金承压。物流地产行业与金融领域更加紧密地合作，在供应链金融业务上进行纵向拓展。通过为租户提供融资、保险等金融服务，增加租户黏性并提升物流地产的价值。华南地区凭借其优越的地理位置和完善的产业链，在跨境电商领域占据了优势地位，其物流地产市场预计将保持“供需两旺”的态势。而华东地区面临空置率上行压力，华北地区可能出现阶段性低迷，中西部地区的压力相对可控。
长租公寓
在长租公寓市场，随着国家发展改革委全面推动REITs常态化发行，并将REITs底层资产范围扩大至市场化租赁住房，我国长租公寓市场将迎来更为广阔的发展空间，并为投资者带来更加稳定和可持续的回报。一线城市短期内仍将有充足的新建项目入市，但中长期供应将逐步放缓并转向存量盘活，尤其是未得到充分利用的办公、酒店及商业等物业，将迎来翻新、升级或重新定位成长租公寓的机会，进而提升它们的使用效率和物业价值。随着资产价格的进一步调整，利率的下行，部分长租公寓越来越具备投资的吸引力。
中国商业地产投资的参与者
金融机构和投资公司
金融机构、资产管理公司和私募基金在不良资产并购（M&A）领域的重要性日益凸显。在并购贷款监管的支持下，这些有操盘能力的团队将从不良房地产资产中获利。这一趋势表明，混合所有制企业和大型房地产公司将引领并购市场向前发展。国内的专业投资者也发挥着重要作用，尤其是在一线城市，预计这种投资趋势将持续下去，影响2025年及以后的市场动态。
国际参与者
外资投资仍然是一股重要力量，黑石和KKR等企业仍旧频繁活跃在中国的物流地产和长租公寓等主要资产的交易中，反映出尽管市场波动，但对中国商业房地产资产充满信心。这一趋势表明国际投资者对中国的长期前景持乐观态度，这与当前发展新质生产力的目标相一致。
中国商业地产面临的挑战、相关政策及投资机会
行业面临的挑战
中国商业地产行业目前正面临诸多挑战，该行业曾经是国家经济活力的重要组成部分，如今却面临着严峻的环境和更广泛的经济条件所加剧的挑战。此外，大型房地产开发商面临严重的财务压力，影响了商业房地产的发展和运营。房地产行业与其他行业有着深度联系，例如建筑和传统制造业，这些行业在地产繁荣时期蓬勃发展，但目前随着房地产活动放缓导致对建材、建筑、家具家具，家电等上下游产业链需求极具减少，从而影响多个行业的就业和经济活力。这种相互关联意味着房地产市场面临的挑战不仅限于房地产销售，还会对经济产生更广泛的影响，因为建筑活动减少会导致失业和消费支出下降。
相关政策
政府已经认识到房地产市场当下处于调整阶段，开始出台旨在刺激住房需求和稳定市场等相关的重大措施，以改善房地产企业的资产负债表，确保房地产行业的健康发展。2024年政府工作报告指出：“坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。”
相关政策为整个房地产产业提供了全面指导，信贷端的相关政策放宽了对按揭贷款、个人抵押贷款的要求，还放宽了预售项目的贷款限制，以促进房屋的销售，这一措施旨在改善开发商的财务状况。商业银行也积极响应，与房地产开发商建立战略合作关系，强调共同努力以提振该行业。此外，政府还推出专项贷款等保交楼的核心政策，确保住房项目如期交付，这体现了政府在特定时期稳定市场和刺激消费的积极态度。房地产贷款占银行贷款总额的近40%，同时卖地的收入对地方政府财政贡献巨大，凸显了该行业在整个经济中的关键作用。
为应对住宅市场销售的急剧下滑，政府考虑修改一线城市和二线城市的购房限制。建议包括放宽资格标准和降低贷款利率，以刺激需求。此外，取消某些供应限制，如深圳在2024年3月出台取消“90—70”政策，旨在使新住宅开发更好地满足市场需求。这些政府举措和政策旨在促进商业地产市场的复苏，并有望在中长期内创造更强劲的经济环境。2024年的整体经济前景表明，GDP增长将趋于正常化，预计同比增长约5%，这种反弹可能会提振商业房地产领域的需求。
投资机会
尽管市场目前波动较大，但仍有新的投资机会。2024年，中国REITs市场继续扩容，“涉房类”资产类型更加多样化。截至2024年底，公募REITs市场共上市58只REITs，累计规模达到1642.87亿元，较2024年初增长62.49%。资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障房、公共事业等多个领域。市场的扩容和资产多样化为投资者提供了更多的选择，降低了单一资产类型带来的风险，增加了投资组合的灵活性。2024年，REITs市场经历了一轮估值修复行情。2024年初市场情绪悲观，REITs估值较低，随着政策的推动和市场情绪的回暖，REITs估值逐渐回升。对于投资者而言，这提供了以较低价格买入优质资产的机会，并有机会享受估值修复带来的资本增值。
不良资产行业表现出逆周期性，在经济处于低谷期时，不良资产会快速暴露与积累，为不良资产处置业务提供了广阔的市场空间，从而为投资者提供了更多的投资机会。我国政府高度重视不良资产处置，出台了一系列政策支持行业发展。例如，简化不良资产处置流程、降低税收负担等，为不良资产处置业务创造了有利条件。同时，随着市场参与主体多样性的增加和国家监管的增强，不良资产投资将不断成熟、规范化并逐渐回归理性。不良资产处置业务涉及到资产评估、收购、处置等多个环节，各个环节都有可能产生利润。尤其是在资产价值挖掘和处置过程中，专业团队可以通过多种手段实现资产增值，从而获得较高的收益。
来源 | 经作者授权发布
编辑丨王茅
审核丨兰银帆
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