均价近10万一平，千万级上海新盘被指“降标”，业主维权难

“太失望了！”近日，南都记者接到上海杨浦滨江壹号楼盘的业主爆料，称“难以接受掏空积蓄、背上房贷后换来的新家”。 3月16日是开发商组织业主预看房的日子，那一天，业主小婧满怀期待地走进了位于上海市杨浦区爱国路389弄的小区，然后，她的心就一点一点地下坠。“连我这种不专业的人，都能看出公共区域的问题很多，至于房屋内部，小问题更多，验房师告诉我，我家的窗子甚至都是斜的。” 据了解，该项目位于上海内中环，楼盘推广名为“融创城建·杨浦滨江壹号”，地名办核准名/备案名为融瑞雅苑，开发公司是上海瑞钏置业有限公司。2022年1月14日开盘，当天即清盘，均价为9.9万元/m²，单套房屋的售价一千万元左右。 自预看房后，杨浦滨江壹号楼盘的297户业主推选了10名业主代表，共同参与楼盘维权。他们的主要诉求围绕“降标”问题展开，希望得到“一分价钱一分货”并按图施工的新房。



杨浦滨江壹号的小区大门。南都记者赵唯佳 4月13日摄
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向南都记者表示，“降标”交付要依据个案小区、房屋的具体情况，如出现的空鼓、裂缝、漏水等质量问题，小区绿植品质、种类、密度减少问题，将小区内娱乐设施、材料劣质等与购房合同的约定、规划设计方案、施工方案、售房宣传等进行对应，从而可以认定是否“降标”了。
距离6月30日的交房日期越来越近，业主在焦灼中与开发商积极交涉，但截至发稿时，仍有燃气管道、外立面、架空层、连廊、车库及行车路线等主要诉求待解决。
年轻人要“上车”，无奈“掏空6个口袋”
杨浦滨江壹号是由融创中国和上海城建联合开发的项目。一名业主代表向南都记者回忆起自己当初选择杨浦滨江壹号的原因，“尽管当时融创已经出现了流动性问题，但考虑到上海城建是国企，是承建方，我还是选择相信。”但是，更为根本的原因还是因为“太想在上海拥有一套属于自己的房子”。
杨浦滨江壹号单个产品的建筑面积约97-112m²，属于比较适合刚需群体“上车”的楼盘。在杨浦滨江壹号的前期宣发材料上，南都记者也看到“项目对话主流客群年轻化趋势”的表述。但是，在上海楼市火爆的2022年初，年轻人想要“上车”新房，不仅要有钱，还需要一定的积分。
积分制是上海特色，属于楼市降温政策，2021年2月6日起正式落地实施至今。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
会受限于社保年限等等制约因素，新落户上海的年轻人群体积分一般不高，又想避开二手房额外的税费负担的他们，会在新盘中寻找“上车”机会。
杨浦滨江壹号成了当时的那个“上车”机会。业主李文告诉南都记者，当时杨浦滨江壹号的情况特殊在于首套房业主的首付要求也是七成，这与上海对于二套房的首付标准齐平。一般来说，首套房业主的首付最低比例是35%。
也因为如此高的门槛，杨浦滨江壹号并没有触发积分制。但对于年轻的购房者们，“掏空6个口袋”就是他们凑到首付的无奈之举。
“我现在既要还房贷，虽然房子还没住进去，也不知道能不能住进去；还要交房租；还要忍着失望、焦躁、愧疚的情绪上班挣钱。”李文说，至今没敢跟家里的父母透露太多关于楼盘的情况，怕他们受不住。
“降标”交付，业主如何维权？
同样在爱国路板块，有一个比杨浦滨江壹号早两天开盘的项目——龙光天境。龙光天境的体量和杨浦滨江壹号差不多，有311套房源。但前者触发了积分，认购率高达281%，由此可见2022年初上海楼市的火爆。
巧的是，两个楼盘的开盘均价都是9.9万元/m²。李文的朋友买在龙光天境，他告诉南都记者，“没有对比就没有伤害，同样的开盘均价，但龙光天境交付的外立面是铝板加真石漆，杨浦滨江壹号现在的外立面是铝条加普通涂料。销售当时跟我说的是会涂真石漆，但因为真石漆确实是涂料的一种，所以合同里写的涂料，现在就拿这个点来打发我。”
就此，南都记者从王玉臣律师处获悉，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商的楼盘宣传资料、楼盘销售人员的承诺在符合一定条件的情况下即便没有列为购房合同的条款也可以被认定为合同内容，因此，业主若收集前述证据，在房屋确实存在与宣传不符的降配情形，一是可以确定开发商减配的事实；二是可以根据宣传内容，要求开发商承担相应的违约责任。
令业主不解的，还有杨浦滨江壹号的“双标”施工。在爱国路和顺平路街角，是原先的售楼处，目前已改造为示范区。南都记者到现场看到，该示范区的对外界面是铝板加真石漆加玻璃幕墙的构造，看上去是全小区的“门脸”，但这个能撑场子的建筑并不是小区的大门，后续会被社区使用。而走进小区看到的示范区的背面，也是面向小区内部的墙体，则是普通涂料。



从爱国路和顺平路街角拍摄的杨浦滨江壹号小区面貌。南都记者赵唯佳 4月13日摄
另外，小区内商品房的逃生通道是水泥楼梯，而小区保障房的反而是地砖楼梯。对于业主有异议的部分，开发商的回应是，项目是按报建图纸施工，但不能提供报建图纸。
如果真的出现“降标”交付，业主如何维权？王玉臣律师建议，第一，业主需要取证先行，将认为“降标”之处拍照取证进行留存；第二，如果业主认为降标交付的房屋不符合交付条件，影响对房屋的正常使用，业主可以拒收房屋，要求开发商整改后再行交付；第三，业主可以另行收集相关证据，如开发商的宣传材料、以政府信息公开的方式获取楼盘的规划、建设等文件，落实存在的具体问题；第四，业主可以就房屋因降标出现的问题向相关主管部门投诉举报，要求依法调查，给予开发商相应处罚，并督促开发商整改；第五，降标交付可能引发开发商触碰购房合同约定的违约责任条款，如逾期交付房屋等，业主可以以调解、诉讼等方式要求开发商予以赔偿。
开发商：双方都要拿出点诚意
易居研究院研究总监严跃进向南都记者解释了新房降标的可能原因：其一，限价政策下企业盈利空间减少，在降低成本方面势必会做研究，包括建材、建造工艺等方面持续做“偷工减料”，自然标准降低；其二，监管不到位，各地对于建筑材料和交付等方面缺乏考核，这就导致此类漏洞越来越大；其三，一些地方都在推进绿色建筑等，但是绿色建筑等在规划设计方面可能不符合，类似无法满足规划设计标准，导致一些高标准的建材和设计无法落地。
严跃进提醒，购房者必须认识到，一些“花言巧语”的营销是有泡沫的。从购房者权益保护角度看，一些承诺的交付，还是要抠得细，否则最后交付的时候，维权的压力会很大。



2023年10月27日，城建置业在官方微信号上发布的“让美好眼见为实”系列短视频栏目，杨浦滨江壹号以“标杆作品”的形象出现。
杨浦滨江壹号业主的努力也不是完全没有成效。一份由业主提供的录音材料中，参加了3月28日沟通会的上海城建置业发展有限公司总经理井陆峰做出了部分整改承诺，他还说，“双方都要拿出点诚意。”
那么城建置业的诚意在哪里？“我并没有感受到他们的诚意，在实际问题上避重就轻，对我们的需求也是一拖再拖。”小婧说，为了提高所谓的问题解决率，对方采取了“化整为零”的策略，把关键的四大类问题（架空层、连廊、车库、外观）归为最末的其它项问题，却把解决了电话机的小事摆在成绩里。
4月13日，当南都记者到达杨浦滨江壹号项目处，想要以业主身份申请进入小区内部了解情况时，保安回复“无人值班，所以无法处理”。透过小区的门栏，可以看到三三两两工人施工的身影。
据杨浦滨江壹号业主代表整理，总共有九点主要的整改诉求：1、消防连廊与沙盘统一；2、架空层要按图施工，墙地铺设大理石，顶部设格栅；3、燃气管道按原设计位置交付；4、小区大门与宣传图一致；5、车库地面环氧、顶部美化；6、人车分流；7、外立面品质按图施工加铝板、改真石漆；8、居委会楼背面跟正面铝板统一；9、小区内部路面整改，拒绝沥青路。
那么业主在什么情况下可以拒绝收房、主张退房？王玉臣律师表示，业主可以拒绝收房、主张退房的情况主要是房屋不符合约定、法定的交付条件，如房屋严重逾期交付，已经达到约定的解除合同条件；房屋交付时并未取得竣工验收文件，水电等基础配套设施尚未建设完成，以此触碰逾期交付可以解除合同的条款；房屋存在严重质量问题，已严重影响正常居住使用；开发商未经业主同意擅自进行规划变更达到解除条件等，业主都可以据此拒绝收房，主张退房。
采写：南都记者 赵唯佳 发自上海
（应受访者要求，文内业主小婧、李文均为化名）