句容二手房骗局：资金托管也没能保住151万房款 | 深度聚焦

记者/纪佳文
编辑/刘汨


周丰才等人办理过户的不动产登记中心
2019年8月，周丰才卖出了在江苏省句容市那套274平米的房子，几个月后，他发现这场交易是精心策划的骗局，至今他也没收到151万元的尾款。
与深一度曾报道过的多起二手房骗局类似，这起案件中的“买家”在与周丰才完成过户后，利用交易流程上的漏洞，没有如约申请按揭贷款，而是将房子抵押获利。深一度在采访中还发现，这起案件涉及的多个机构，在沟通衔接上存在明显缺失。买卖双方同时领取产权证和房款的流程没能得到落实，而将产权证交给“买家”的不动产登记中心，甚至不知道这笔交易处在资金托管协议的保护中。
在多名行骗者被刑拘后，周丰才仍看不到拿回151万元尾款的希望。他将负责此次交易资金安全的房屋置换中心告上了法庭。


周丰才办理资金托管后收到的解款凭证



拿不到的151万卖房款
2019年8月，因为新房装修需要资金，周丰才打算出售句容市碧桂园一套274平米的房屋。自称某房产中介工作人员的朱士垚联系到他，称有人想买这套房子，想见面谈谈价格。
与买家李志刚见面后，朱士垚介绍，“李老板”是在新西兰做奶粉贸易的，想在句容买个房子做办公室，两年后再卖掉，对房子的格局、装修并不太在意。几番谈判下来，房子以216万的价格成交，首付65万，剩下151万以按揭贷款形式支付，并进行资金托管。周丰才觉得，对方还算爽快，“有一个老板的风范，不是太磨磨唧唧的。”
交易前，因为担心有风险，周丰才找熟悉的中介朋友了解过资金托管服务。在二手房交易中，为了保证资金安全，买卖双方可以委托**机构对交易资金进行存放和划转。周丰才得知，句容市房地产管理处的房屋置换中心可以提供这项服务，且房屋置换中心和办理过户手续的不动产登记中心在同一楼层。
当年8月27日，双方约好一起到不动产登记中心签合同、办手续。当天一起来的，还有李志刚的哥哥、朱士垚和另一位女士。交首付款时，李志刚提出自己名下已经有四套房，要交的税比较多，想把房子过到哥哥李志友的名下。周丰才觉得，金额不变，交易方式也没变，过到谁名下没什么影响，便同意了对方的提议。
签房屋买卖合同和过户都是在不动产登记中心完成的，根据合同内容，双方约定由二手房交易监管机构对交易资金进行监督，结清尾款当天交房，受让人是李志友。合同一式四份，除了买卖双方，不动产登记中心和房产交易管理部门各留一份。
办完过户手续，几人又一起到旁边窗口办理资金托管。买卖双方和房屋置换中心签订了《二手房交易资金托管协议》，周丰才把相关材料交给房屋置换中心后，工作人员向他出具了解款凭证，这是之后领取托管房款的凭据。
根据协议内容，完成交易需要经过以下流程：房屋置换中心收到“句容市房屋权属登记收件收据（下称收件单）”后，会在收件单领证日期5个工作日内通知买卖双方，买家来领取房屋他项权证并交到银行办理贷款。在银行放款到资金托管账户后，买卖双方同时到房屋置换中心，卖家领取托管房款，买家拿新的产权证。工作人员告诉周丰才，整个流程大概需要两三个月的时间。
记者从句容市一名中介处了解到，按照当时的资金托管流程，收件单一式两份，一份留给不动产登记中心，另一份由买家领取。但为了规避交易风险，一般由中介将收件单交至房屋置换中心。另一名中介称，网签合同签完后，房屋信息在网上都可以查到，不动产登记中心和房屋置换中心的信息应该是互通的。
几个月过去，一直没有收到消息的周丰才打电话给朱士垚问进展，对方总是说“我帮你催”。他开始有了怀疑，求证后发现，朱士垚并不是房产中介。他又赶去房屋置换中心，工作人员很诧异地说：“啊？你还没收到钱吗？”
随后，朋友帮他查到，李志友在2019年9月就取得了产权证，随后将房子以经营性贷款的名义抵押给了另一家银行。让周丰才疑惑的是，明明签了资金托管协议，如果买家没有向约定银行申请按揭贷款，怎么能领到产权证呢？
2020年5月，周丰才起诉了房屋置换中心。法院发现，李志友在与周丰才进行房产交易前的一段时间内，还购买了句容碧桂园凤凰城小区内的另外两套房产，且都与卖家和房屋置换中心三方签订了资金托管协议。但房子过户后，李志友都没有向协议约定的银行申请贷款，而是私自将房屋抵押，且没有向卖家支付尾款。
法院认为，李志友等人的行为涉嫌资金诈骗犯罪，应当等待刑事程序终结后再恢复审理，驳回了周丰才的起诉，并将案件移送至公安机关处理。周丰才这才明白过来，这次交易从头至尾都是一场骗局。


让行骗者拿到产权证的收件单


谁该为骗局负责
2021年3月到6月间，因涉嫌犯合同诈骗罪，朱士垚、李志刚、李志友等人先后被南京市公安局江宁分局刑事拘留，后被南京江宁经济技术开发区人民检察院提起公诉。
在案材料显示，李志刚、朱士垚等人从2018年3月起，利用相似的套路骗取了26套房子。几人与被害人签订房屋买卖合同并支付首付款，将房屋骗过户后，没有向协议约定的银行申请贷款，而是悄悄抵押套现，且未支付尾款。包括周丰才的房子在内，其中三套都签署了资金托管协议。
2022年12月，李志刚、朱士垚因合同诈骗罪被判处有期徒刑14年6个月，李志友被判处有期徒刑5年，查封在案的房屋作为赃物依法处置，不足部分责令被告人在各自的犯罪数额内继续退赔，二审维持原判。
这样的骗局并不新鲜，过去几年里，国内多个城市发生过类似的二手房交易骗局，深一度先后报道过重庆、丽水、厦门等地的二手房诈骗案例，骗子们的套路大同小异，都是通过钻交易流程的漏洞，达到先过户的目的，然后将房产抵押套现，而受害业主“房钱两空”。
回顾交易的过程，周丰才认为，多方约定的资金托管协议没能得到落实，在自己不知情的情况下李志友拿到了产权证，“（不管）李志友有没有罪，不能免除房屋置换中心的违约责任”。
2023年7月，周丰才和房屋置换中心的合同纠纷被立案。此时，他的房子已经被镇江市润州区人民法院拍卖，款项都归予了李志刚抵押房子的银行，他要求房屋置换中心赔偿损失。
同年11月，该案在句容市人民法院开庭审理。在多方的陈述中，这次房产交易与此前约定的流程大相径庭。
被告房屋置换中心辩称，其履约的前提条件是指定银行账户收到房款，且收到“句容市房屋权属登记收件收据”，但实际上，他们并没有收到收件单，托管账户也没有收到贷款，无法正常履约，原告周丰才的损失是李志友等人的犯罪行为造成的，房屋置换中心不应该承担民事赔偿责任。房屋置换中心还称，产权证不是其交给李志友的，而是李志友经周丰才许可，从不动产登记中心处取得的。
第三人不动产登记中心的委托诉讼代理人承认，产权证是李志友过户后凭收件单在不动产登记中心发证窗口领取的。2019年8月28日，即过户的后一天，李志友在不动产登记中心领取了收件单。收件单显示，领证人（买家）可于二手房买卖转移登记三个工作日后带身份证和收件单到发证窗口领取权属证书。这份收件单，在开庭时被作为证据出示。
周丰才认为，拿到收件单是李志友脱离资金监管的根本原因，买家可以凭借它独自到不动产登记中心处领取产权证。房屋买卖合同上写明了交易经资金托管完成，但涉及的两个部门在工作中没有顺利衔接，房屋置换中心没有提醒不动产登记中心不能直接将产权证交给李志友。办理不动产过户登记时，他和李志友都在场，但他并不知道对方会拿到收件单。
但不动产登记中心的代理人称，不知道原告和被告签署过资金托管协议，其将收件单交给李志友符合法律规定。另外，不动产登记办理过程中需要双方同时到场，因此原告对于收件单会交给李志友一事应该知情。
法院认为，被告正常履约的前提是李志友全额托管房款（含贷款）划入被告指定银行账号，且被告收到收件单。经查明，李志友未向协议约定的银行申请商业贷款，之后也没有把私自抵押的150万元贷款汇入托管账户。在此情况下，被告实际上无法按约履行合同义务。原告称被告将房屋产权证交付李志友，因未提交证据证实，不予采纳，驳回了周丰才的诉讼请求。
目前，周丰才已提起了上诉。另一名遭遇李志友团伙诈骗的受害业主告诉深一度，他同样起诉了房屋置换中心，法院判决也驳回了他的诉讼请求。


补上二手房交易的漏洞
记者发现，在骗局发生之后，当地的二手房交易流程有了一些调整。2021年10月，句容市住建局联合地方金融监督管理局、中国人民银行句容市支行印发了《句容市存量房交易资金监管办法》，委托市房产业发展服务中心负责交易资金监管工作。
和之前的托管流程不同，如果买家贷款购房，需要等贷款资金转到指定银行的资金监管专用账户后，再办理过户和抵押登记。除此之外，交易资金监管平台要实现银行、房屋交易、不动产登记等部门的信息共享。
记者从句容市多名中介人员处了解到，现在，二手房交易流程又有了新变化，增加了“银行预审”环节，买卖双方谈好价格、交付定金，一起到银行申请贷款，银行审核通过后，卖家收到首付款，将房子过户给买家，银行放款到卖家账户，甚至不需要资金托管，也能保证交易安全。
“其中，预审是最重要的环节”，该中介人员透露，现在银行通过贷款申请后，如果想取消申请，需要买卖双方共同签字确认，这样就避免了过完户卖家收不到贷款的情况。之前没有预审环节的时候，需要中介来帮助规避风险，比如代为保管产权证，如果中介不尽职，很容易出现问题。
这也是以往同类型案例中，骗局成功的关键。比如，深一度曾报道过的重庆市二手房诈骗案中，买卖双方到银行申请贷款，银行通过审批后，买家私自取消了贷款申请，导致过户后卖家收不到钱。
为了解决这个问题，很多地方共同的办法是，将“银行通过贷款审批”提到过户前，且每一个环节都必须有买卖双方的参与。
2022年1月，重庆市规划和自然资源局出台《关于优化存量房转移预告和抵押预告登记工作的通知》，自1月12日起，存量房转移预告登记和抵押预告登记可以在网上并案完成，而撤销则需要通知买卖双方，这意味着按揭贷款申请通过后，在没有获得买卖双方同意的情况下，即使是银行也无法撤销贷款申请。
在北京，二手房交易也是在银行发放批贷函后，再办理过户。一名中介称，在这种模式下，“卖家收到钱与买家收到房产证，可以在一天内完成。”
和许多同类案件受害业主面临的索赔困境一样，周丰才在失去自己的房子后，至今没能收到151万元尾款。卖房时，他想着几个月内就能收到房款，就对新房开始了装修，结果后来欠下了装修方的钱，装修进程也一度停滞。2020年春节前后，装修工人到家里要钱，“闹得我们不敢回家”。
4月11日，他和房产置换中心的案子将在镇江市中级人民法院二审开庭，周丰才希望，能够得到一个满意的结果。
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