大宗交易时机已至？浙商银行深圳买楼记

观点网 商办市场低迷之际，浙商银行选择“大刀阔斧”。
6月25日，浙商银行发布公告称，将斥资23.34亿在深圳购买写字楼。
对于买楼的原因，浙商银行表示，基于深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及长远发展考虑，经多次现场勘察、比选、研究，拟购置深圳中洲滨海商业中心西塔（1栋A座）第1-21层作为营业办公用房使用。
若按建筑面积41186.7平方米和总价、税费合计23.34亿元计算，均价为5.67万元/平方米。
时机
从地图上来看，浙商银行拟购买的深圳中洲滨海商业中心西塔房产，位于福田区上沙下沙片区，处于主干道滨河大道边上，距离深圳市民中心和深圳湾公园都不远。
2022年报显示，浙商银行深圳分行资产规模1117亿元，机构数量12家，员工人数734人，从职工人数上仅次于杭州、南京、北京分行，与广州分行相当。
不过，同日公布的董事会决议显示，12位董事中，来自横店集团的胡天高对议案投了反对票。反对理由为，一是从浙商银行目前实际情况看，资本耗用应优先聚焦于生息资产，二是该办公用房的买入时机有待商榷。
事实上，浙商银行2022年初也在上海投入30亿元买楼。
当年3月底，浙商银行表示，基于上海分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及浙商银行总行在沪机构、子公司布局和长远发展考虑，经多次现场勘察、比选、研究，拟购置浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。
购置标的包括A塔楼56962.8平方米（其中办公产权面积54199.70平方米，非计容面积2763.13平方米）、停车位280个（含223个产权车位，57个非产权车位的使用权）及C裙房使用面积约560平方米的10年使用权，总价29.38亿元（含增值税9%），加上契税等其他费用，资产购置费用合计约30.3亿元。
值得注意的是，6月11日浙商银行正在进行配股再融资，拟融资金额预计129亿元。
6月11日晚间，浙商银行公告，拟按照每10股配售3股比例配售，本次配股价格为2.02元人民币/股。若以浙商银行2022年底总股本212.69亿股为基数测算，本次可配售股份数量总计63.81亿股，其中A股可配售股份数量为50.14亿股，H股可配售股份数量为13.66亿股。按照2.02元的配股价格，预计配股募资约129亿元人民币。
按照配股发行流程，6月14日为配股股权登记日，6月15日到6月26日停牌，配股缴款日为6月15日到21日共计5个交易日。6月26日为登记公司网上清算日继续停牌，27日刊登配股发行结果并恢复交易。
浙商银行表示，本次配股募集资金将全部用于补充银行的核心一级资本，提高银行资本充足率，支持银行未来各项业务持续健康发展，增强银行的资本实力及综合竞争力。
浙商银行2022年年报显示，十大贷款客户中，排名第一的便是房地产业，占据了4席，并且房地产业还是浙商银行公司贷款和垫款的第三大行业。
截至2022年上半年，浙商银行对公房地产贷款1781亿元，占全行贷12.09%，该比重在A股上市股份行中是最高的。
目前，浙商银行主要在长三角的浙江、上海及江苏开展经营，去年利息净收入的51.04%就来自长三角。
2023年4月25日，浙商银行公布2023年一季报，实现营业收入157.80亿元，同比增长2.53%；截至2023年3月末资产总额2.75万亿元，增长4.77%；归属于本行股东的净利润56.25亿元，同比增长9.91%。
截至报告期末，浙商银行发放贷款和垫款总额1.59万亿元，在2022年两位数增长的基础上增加696.39亿元，比上年末增长4.57%，增速居股份制银行前列。负债总额2.58万亿元，比上年末增长4.88%。
截至发稿，浙商银行最新市值为561.79亿元。
展望
中洲滨海商业中心项目位于福田中心区，该项目总建面约29.88万平方米，其中西塔地上62层，约280米，建面约11.67万平方米，目前处于被抵押状态，抵押权人为兴业信托，抵押担保额20亿元，预计2023年8月底交付。
据披露，戴德梁行和仲量联行以2021年11月为基准日对该项目资产估值分别为25.84亿元、26.15亿元，仲量联行2023年6月初评估结果为25.11亿元，最终成交价22.65亿元，折价幅度9.8%。
不止此一处，同样不止深圳一城；戴德梁行曾于年初表示，2023年写字楼市场将稳步复苏。
戴德梁行2022年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》显示，展望未来，随着深港两地全面通关，深圳地区商务交流回暖趋势明显，中长期经济复苏可期，并有望支撑写字楼需求端重归景气，但集中供应背景下，租金走低、空置率走高的局面或将在中短期延续。
大中华区21个主要城市核心商圈写字楼市场数据速览（2022年）


*2022年下半年值**历史数据库有调整 资料来源：戴德梁行研究部
第一太平戴维斯统计数据及分析则显示，2023年，深圳甲级写字楼市场或再度迎来供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平方米。其中，第二季度，全市将迎来六个新项目入市，约为市场带来41.0万平方米甲级写字楼供应。
届时，深圳全市总存量将过千万平米而达到1046.6万平方米，同比扩张4.1%。
第一太平同时认为，供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令全市平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。在供应高峰叠加内外部环境不确定性犹存的背景下，写字楼物业资本值或将于中短期内延续下降趋势。
就深圳写字楼大宗交易市场而言，5月9日，莱坊发布的2023年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》显示，2023年第一季度，深圳写字楼投资市场录得四宗大宗交易，总交易金额约为人民币5.97亿。
莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊表示：“深圳全市租金自2018年开始步入下行区间，至今迈入第五年。租金三年间下降14%，五年间下降22%。”
四宗交易分别为：Shen zhen Jia Ji Technology购置深圳智慧广场c座7513平方米；深圳新益昌科技股份有限公司购置瑞湾大厦；此外，华润置地大厦E座的两个较大面积单元成功出售，交易面积共计3265平方米。
相对而言，浙商银行此次收购可谓“大手笔”，算是近期深圳大宗交易市场的最大单交易。