明年楼市如何“软着陆”：更多支持政策将出，着力改善预期

去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑趋势。明年为实现中国经济“质的有效提升和量的合理增长”，加速推动房地产投资和消费修复，尤为关键。
近日举行的中央经济工作会议在部署明年工作时，在防范化解风险和扩大内需两大方面内容中均重点提及房地产。其中，在“房住不炒”的总原则之下，为推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，中央经济工作会议首次就房地产提出保交楼、保民生、保稳定的“三保”要求。
截至目前，全国房地产销售仍处于下行阶段。国家统计局数据显示，2022年1~11月全国商品房销售额同比下滑26.6%；2022年11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月和10月，下滑幅度又进一步加大。
“下一步要立足我国巨大需求空间支撑，持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策，改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，推动房地产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式。”中央财办有关负责同志近日就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时，如是明确。
针对行业流动性问题，该负责同志还透露，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
明年更多房企资金纾困政策将出
2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提。
2022年中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。
回顾过去几年的中央经济工作会议，“防范化解重大金融风险”的相关表述被多次提及。但聚焦到房地产领域，关于“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”的说法，却是首次出现在中央经济工作会议之中。
2021年中央经济工作会议提到，要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。
更早之前，2017年中央经济工作会议曾明确，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，该次会议还提出要“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置”。
和过去几年不同的是，当前，房企高周转模式逐步走向终结，居民杠杆率亦企稳回落，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。
而在全国楼市整体下行近一年半的背景下，房地产行业流动性危机逐渐显现，同时，受市场信心疲软影响，房企自救乏力。基于此，化解房地产金融风险需要政府更加“有为”。
近月来，金融监管部门加速释放了如“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等一系列为楼市供给侧纾困的积极政策，银行与房企签约授信额度已超过4万亿元。不过，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。
根据国家统计局数据，今年4月份以来，房地产开发企业到位资金的累计增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自筹资金跌幅进一步扩大，显示开发商资金链仍旧非常紧张。
“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。” 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出。
这一高层表态中提到的“新举措”引起业界广泛关注。
前述中央财办有关负责同志在解读会议内容时，对“新举措”予以进一步明确：供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
17日，“2022-2023中国经济年会”召开。该年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀和中国人民银行副行长刘国强亦着重提出，明年经济工作要重点防范、化解房地产行业的风险问题。
韩文秀称，要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，提供足够的流动性，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企的风险，改善他们的资产负债状况。“防范化解房地产市场风险是重中之重。”
刘国强称，从当前情况看，一些需要进一步支持的领域是比较明显的。如房地产当前既是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、财政和金融市场的影响都不是别的产业可以比肩的。
着力改善预期
正所谓“信心比黄金和货币更重要”。业界普遍认为，明年，要想房地产行业真正回归良性循环，除了要对房企“以时间换空间”给予更大的支持外，还要打通地产销售环节。对于销售回暖，信心是前提也是关键。
今年中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。
其中，“着力扩大国内需求”被摆在了明年经济工作的首位，会议同时明确“支持住房改善”。此外，在部署房地产领域工作时提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞18日在一场公开论坛中提出，当前，中国房地产市场“有条件又有风险”，必须要加大政策力度，力争明年实现“弹跳式软着陆”，其中，扭转预期是保障。
“我们研究发现在市场饱和之后，预期相对于政策来说更为关键，市场短缺的时候预期一直是乐观的，但是市场饱和之后预期就变得相对比政策更加重要了。当前的弱预期存在强化固化和惯性的风险。”倪鹏飞称。
中国国际经济交流中心副理事长、国际货币基金组织前副总裁朱民在上述论坛上亦表示，现在，住房消费的问题主要是需求端而非供给端。未来，住房更新的消费需要有新的政策来鼓励和支持，来提振居民的信心，特别是对第二套房的支持。
“我们不能认为，随着流动性的注入，房地产业稳住了住房，明年会自然反弹。因为它总需求和总供给的结构是不平衡的，还是要用政策。”朱民称。
中央财办有关负责同志在前述解读中也明确提到：要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。
该中央财办负责人举例称，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
为加速修复房地产市场预期，倪鹏飞认为，房企资本面的持续改善和保交楼的稳妥推进，是两项重要措施。除此之外，他还提出三点措施建议，其一，要通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击；其二，扩大需求是基础，从需求端来看，要放宽购房条件，降低购房成本，要结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房，共有产权房或产权房；其三，稳定房价是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。