华夏幸福拿出千亿轻资产减债，债权人会买账吗？

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
陷入债务漩涡的华夏幸福，披露了债务重组进展。
12月14日，根据公告，公司将所持下属公司股权注资搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以之作为偿债资源与公司债权人实施债务重组。
据了解，上述平台分别为华夏幸福的物业管理服务和轻资产代建平台，**预测估值分别为500亿元和521.4亿元。这次被华夏幸福以八折或七五折的价格实施债务重组，可帮公司化解400.39亿元债务。
此前的9月16日，华夏幸福便披露“以股抵债”内容，并明确后续会有资本运作以保障持股债券人的收益。但是有质疑的声音认为，在母公司面临债务困境下，抵债平台的盈利能力、未来能否上市是一个未知数。
最新方案中，为保障选择“以股抵债”重组债权人后续收益的实现，华夏幸福拟以“幸福精选”和“幸福优选”各不超过30%股权实施员工股权激励，但这一计划却在董事会上被平安系董事孟森投了反对票。
去年9月份，因控股股东华夏控股持有的股票被强制执行持股下降，导致原第二大股东平安人寿及其一致行动人，被动当上了华夏幸福的第一大股东。而自2018年7月份平安入股以来，华夏幸福已经跌去了85%。
已实现债务重组1260亿元
在化解债务危机这条路上，转眼间华夏幸福已经走了一年多时间。
公司此前公告，2020年第四季度出现流动性紧张局面以来，公司融资业务、正常业务开展都受到较大影响，这也导致公司出现金融债务未能如期偿还的情况，并发生相关诉讼、仲裁案件。
雷达财经梳理发现，2021年3月，华夏幸福出现债券公开市场首次违约；随后的10月8日，华夏幸福发布了初步拟定的《债务重组计划》；12月9日，这一《债务重组计划》获华夏幸福债委会成员表决通过。
按重组计划，华夏幸福将通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿2192亿元金融债务，并在河北省政府的指导下与债权人就重组展开沟通。
具体来说，“带”是指出售资产带走金融债务约500亿元；“展”即优先类金融债务展期或清偿约352亿元。
“兑”即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务；“抵”即以持有型物业等约220亿元资产设立信托，以信托受益权份额抵偿约220亿元金融债务；“接”即剩余约550亿元金融债务由华夏幸福承接，逐步清偿。
据公司12月9日的披露，截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元；同期，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元。
显然，这一金额与总计2192亿元金融债务尚有差距。有分析指出，受房地产市场下行、疫情等因素影响，之前商定好的出售资产方案出现停滞，华夏幸福无法筹集到足够的兑付资金，也使得债务重组工作停滞下来。
这种情况下，今年9月16日，华夏幸福又在《债务重组计划》基础上制订了《补充方案》，拟增加偿债资源和选择权。
“以股换债”再重组400亿
12月14日，这一补充方案正式出炉，也意味着华夏幸福又拿出了更多筹码。
根据公告，公司以所持有的下属公司股权注资搭建以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心的“幸福精选平台”，及片区开发综合服务、先进制造业/IDC/物流产业园招商运营、都市圈不动产代建和营销交易为核心的“幸福优选平台”，并以两个平台的股权作为偿债资源与债权人实施债务重组。
其中，“幸福优选平台”包括华夏幸福产城(北京)运营管理有限公司、北京幸福安基建设管理有限公司、幸福智算(北京)企业管理服务有限公司等6家公司各100%股权，**评估值为521.4亿元。
“幸福精选平台”则持有幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权，预测估值500亿元。
在上述估值基础上，债权人以八折或七五折（早鸟期为七五折）的价格实施本次债务重组，即债权人将以不超过400.39亿元债权换取“幸福精选平台”及“幸福优选平台”分别不超过49%的股权。
今年9月16日至2023年3月31日为方案的选择期，债权人选择此方案取得偿债平台股权时，即视为债权清偿完毕不可撤销。未接受补充方案的债权人，将仍按《债务重组计划》原定方式进行清偿。
目前，公司控股股东华夏控股，拟以其12.6亿元债权本金及利息参与本次重组，以间接取得“幸福精选平台”3.53%股权；公司实控人王文学控制的知合香港，以2345.2万美元债权本金及其利息参与境外美元协议重组安排，间接取得“幸福精选平台”0.44%股权。
对于这样业内少见的“以股抵债”方案，有观点认为，轻资产运营是华夏幸福的转型方向，物业和代建是公司转型轻资产后发展较快的两个平台，因此将这样的“家底”拿出来可谓诚意十足。
但也有观点认为，在母公司债务困境之下，以股抵债存在不确定性，抵债平台的价值、未来盈利能力、退出通道都是需要考量的问题。
股权激励被董事投反对票
事实上，为增加“以股抵债”方案的吸引力，华夏幸福明确了未来的退出路径和激励措施。
9月16日发布的方案内容中，华夏幸福表示，为保障选“股”债权人收益的实现，后续公司将推动偿债平台资本运作，通过包括但不限于在资本市场独立上市、将平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现退出。
即便有了这样的安排，目前境内债权人的意愿如何尚不得而知，而境外债权人的积极性似乎不高。
据公司12月3日披露，目前公司境外美元债的存续总额为49.6亿美元，但只有本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。
此外，为了激发员工、管理层的动力，以及保障重组后债权人的收益实现，华夏幸福拟以上述两个平台各不超过30%股权实施员工股权激励，授予价格为一元一股，或按照偿债平台每一元注册资本届时对应的净资产值或评估值的特定折扣受让。
值得注意的是，这份方案虽已在12月14日的董事会上获得通过，但来自中国平安的董事孟森表示反对，反对原因为“股权激励方案的合理性不足”。
中国平安介入华夏幸福时，地产行业整体运行尚好。但不同于其他房企，重仓环京区域的华夏幸福危机来的更早一些。
早在2017年，张家口、廊坊等城市出台“限购令”时，华夏幸福重点项目孔雀城的销售就开始走下坡路。2018年，华夏幸福转让环京区域的多个项目股权回笼资金。
紧接着2018年7月30日，中国平安以137.7亿元价格获得华夏幸福总股本的19.7%；2019年4月9日，中国平安再次斥资42.03亿元受让5.69%股权，华夏幸福资金链紧张状况暂时缓解。
2020年平安继续输血。当年6-9月份，平安养老、平安资管、平安汇通分别给华夏幸福注入了3笔永续资金，共计120亿元；12月，华夏幸福完成与中国平安3.4亿美元一对一私募债发行。
进入2021年，伴随着华夏幸福首次债务逾期，平安银行代销的120亿华夏幸福信托产品也违约。
据公开资料显示， 中国平安在华夏幸福上敞口高达540亿，包括股权投资180亿元和表内债券投资360亿元。对此平安高层曾直言，对华夏幸福的债务危机将不再出钱，不再给予资金支持。
转型轻资产“跪着赚”
除了推动债务重组，华夏幸福也在持续发力轻资产业务，增加自主造血。
7月5日，华夏幸福举行战略宣贯大会，王文学在会上宣布，华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商，并定下目标，在2022-2025年完成全面转型。
按照管理层的说法，华夏幸福将提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务；同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。
在宣布这一战略转型时，华夏幸福表示，轻资产招商业务已累计签约7个项目，总投资超45亿元。
此后，公司有更多的业务中标消息传出。9月14日，华夏幸福全资子公司“幸福安基”，以公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。后者原为恒大集团持有，总建筑面积72万平方米，为代建保交付项目。
9月23日，华夏幸福宣布，旗下子公司“幸福安基”成功签约廊坊1.3平方公里、总建面180万方片区综合开发代建项目，为委托方提供全流程代建管理服务。
9月26日，华夏幸福再次宣布，旗下子公司“幸福基业”中标唯品会(中国)有限公司旗下郑州机场南物流园园区服务，将为其提供包括安全秩序、环境管理、设施设备管理等物业服务。
幸福安基全称北京幸福安基建设管理有限公司，幸福基业全称幸福基业物业服务有限公司，均是这次新增偿债资源中的核心资产。天眼查显示，幸福基业成立于1999年8月份，幸福安基成立于2022年8月份，经营范围分别为物业管理和工程服务、建设、管理。
不过，习惯了“躺着赚钱”的地产开发商，能否适应以收取服务费为主的轻资产业务？而且华夏幸福的产业新城生意，仍在巨额亏损。据2021年报，产业新城及相关业务为华夏幸福贡献了-378.94亿元的营业利润。
答案尚不得而知，但即便来钱慢，华夏幸福也不得不硬着头皮走下去。
“未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务。”华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红在华夏幸福官微上表示。他还称，这是“由躺着赚钱向跪着赚钱转变”。
只是，面对仍有数百亿未重组债务，华夏幸福“跪着赚”这条路能不能走通，还需时间的检验。