起拍价20亿，1.2万人围观，盖了10年还没盖好的烂尾楼流拍：土地使用权只剩27年

12月9日，素有广州“科学城第一烂尾楼”之称的松日总部大楼宣告流拍，1.2万人围观，无人报名。
根据阿里法拍信息，此次拍卖标的物名称为“广州富大房地产开发有限公司名下KXC-D2-2地块使用权、在建工程及少量办公用品。”
项目评估价值为25.6亿元，起拍价为20.5亿元，建筑面积为22.6万平方米，土地性质为商服用地，使用截止日期为2049年8月30日，只剩27年土地使用权。
12月7日晚间，深职院房地产研究所所长邓志旺在通过微信在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“在当下市场环境下，超20亿元的金额，说明整体体量还算是很大的，较大的金额可能会成为不少机构投资者的考量重点，不过项目所处区域为广州科学城核心区域，不排除后续有央国企来接盘。”


烂尾地标摆上拍卖架
广州松日总部大楼，原本规划为广州东部区域的地标建筑。
项目距离广州地铁21号线科学城站约800米，周边还有科学城体育公园、华南师范大学附属黄埔实验学校、保利中科广场等完善的配套和设施。从项目周边的建筑设施来看，还有包括科技创新基地、国际企业孵化器、科学城创新基地等产业园区。

项目地理位置图
此次拍卖的资产主要包括两座塔楼、一座裙房以及地下室。
其中，塔楼一为商业性质，楼层为47层高；塔楼二为商业性质，楼层为21层；裙房为商业性质，楼层为5层。地下室预计可开发1314个车位。
从项目实拍情况来看，广州松日总部大楼主体已经基本完工，外立面已有部分楼层进行了简单装修，但底部仍是毛坯状态，底层摆有钢筋、水管等装修材料。项目整体尚未完工，旁边已经开始长起杂草。



来源：阿里法拍
公开资料显示，广州松日总部大楼于2012年7月开始建设，2014年7月封顶，但2015年陷入了停工状态，2017年曾短暂复工，但整体推进较为缓慢，后来一路烂尾至今。
从项目规划用途可看出，该项目原计划是打造成集商业办公于一体的大型综合体。《每日经济新闻》记者梳理发现，在广州黄埔区，目前在建的大型商业综合体项目超20个，投资金额在数亿到数百亿元不等。
如位于鱼珠塘口村地块的广建广场项目，建筑面积为38万平方米，预计投资约26亿元；中国游戏软件谷项目，建筑面积约49万平方米，预计投资约113.4亿元；黄埔区金融CBD项目，建筑面积为41.7万平方米，预计投资约63亿元。同样位于科学城核心区域的金中天总部项目，建筑面积约5万平方米，预计投资约15亿元。
在邓志旺看来，类似的大型综合体项目，机构是否选择接盘，通常会有三大考量要素。“第一个是看项目位置，因为综合体项目一般都有商业、写字楼的一些功能，所以位置很关键；其次就是看项目业态，比如如果是搭配住宅、商业、写字楼等多种功能和业态的话，通常来说是会更受欢迎的；最后就是成本，既然选择接盘这个项目，一定是从收益率角度出发的选择，包括对风险的评估、对未来收益的评估等。”


两大地标项目均告烂尾
此次被拍卖的广州松日总部大楼，背后主体公司为广州富大房地产开发有限公司（以下简称富大地产）。
在去年10月时，富大地产向广东省广州市中级人民法院提交了破产重整申请。根据富大公司提交的涉诉讼执行材料，截至2021年9月1日，富大公司作为被告/被执行人的诉讼、仲裁、执行案件共13件，涉及标的金额超过74.18亿元，目前均未实际履行。
据企查查，富大地产是松日资讯有限公司旗下子公司，实控人为潘苏通。

来源：企查查
公开资料显示，潘苏通为松日集团创办人，现任香港高银集团主席。在各大富豪榜中，潘苏通更是常客，2021年潘苏通以18亿美元财富在福布斯中国香港富豪榜排名第41位，2015年时排名更是高居第6位。
值得一提的是，此次拍卖的广州松日总部大楼，并非潘苏通旗下关联的第一个“烂尾楼”资产。
记者翻阅高银集团官网了解到，高银集团在国内拥有3个地产项目。其中，两个项目位于内地，分别为新京津·高银天下和广州松日总部大楼；另一个位于香港，项目名为傲玟，属于豪华住宅。
不过上述3个项目中，有两个均未完工，广州松日总部大楼已经走到了被拍卖的地步，而“新京津·高银天下”项目中最知名的天津117大厦，已经沦为了全国最高烂尾楼。
据每经房产此前报道《高近600米、投入400亿、独拥12项世界纪录……中国最高烂尾楼何时能复工？》，该项目原计划投资100亿美元，已投入400亿元，其中建筑高度近600米的天津高银金融117大厦，原本也是奔着“中国第一高楼”去的，但项目自2015年9月8日实现建筑结构封顶后，一直处于停工状态。
对于大型综合体开发，12月8日晚间，戴德梁行华南区商业地产部主管及董事宋洁通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示：“根据过往戴德梁行对商业综合体的操盘经验，打造大型商业综合体，能否取得成效，通常取决于三个方面，包括融合公共交通延伸地下空间、打造物业垂直协同生态和加大城市功能的注入。”
记者|陈荣浩
编辑|段炼 陈梦妤 杜恒峰
校对|何小桃
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