外国人在菲购买房（地）产的三种可行性分析

　　随着全球货币大放水，世界范围内的住房价格，特别是年轻人聚集的大都市，房产价格不断攀升，在这种情况下，每天咨询过来的有关菲律宾土地/房产投资购买的新读者越来越多，由于这些问题超过八成都是雷同的，因此彩荣在这里简单归下类，分批分类统一回复如下，今天是第一篇。

　　外国人在菲律宾购买房产的正确姿势
　　When in Rome, do as the Romans do——这是彩荣来菲第一个月，一位老侨对彩荣的衷心劝告，言下之意，到了马尼拉，请忘掉过去国内处理事情的哪一套原则，这里是另一片国土，有这里的法律族群特性，也有符合这个社会的运转规则。


　　因此，以下讨论的外国人在菲购买持有房（地）产的方式，都是基于资料合法，全过程合法的基础之上，加以分析探讨。

　　首先，身为外国人，在菲律宾购置不动产前，必须先了解本国的房地产相关规范，方能掌握投资边际，进退有余。
　　在菲律宾无论是购买House（也就是带土地的别墅）或是Condo（多层公寓），或有任何其他的称呼，最重要的区别是购买的不动产—— “是否含有土地”，如果有，则必须遵守菲律宾不动产的四六法则（即为保护本国人民权益，不动产外国人最多只能拥有该项目的四成）。
　　以下介绍在菲律宾购买房产的几种方式：

• 　　直接以外国人的身份购买
  

　　外国人可以合法地拥有房屋和其他类型的建筑物，但外国人被禁止拥有土地。
　　解读：在任何情况下，外国人都是被禁止拥有土地的，即使是很小一部分的土地持分。如果坚持以外国人身份，购买的是带有土地的房产，目前有这种专门出售别墅的开发商，其土地是租赁特区或地主而来。
　　换句话说，这种情况下，你购买的HOUSE，地皮以上部分属于自己永久产权，然后长期租赁其坐落的土地。
　　潜在风险：这种房地分离的方式，特别需要注意房屋与基地所有权分离所可能衍生的法律问题，以及原始卖家和土地所有人之间的有关土地方面的合约规定等。
　　菲律宾关于土地租赁的法律，具体叫《投资者租赁法》，外国人可与菲律宾的土地所有者签订长期租赁协定，初始期限长达50年，并且有一次续约的选择权，可以再续约25年。，也就是说，如果是HOUSE的地皮，最多从你购买开始，75年的产权。
　　另外，如果购买高层共管公寓的话，同样要符合菲律宾不动产的四六法则，根据《菲律宾公寓法》规定，外国人可以拥有公寓，只要大楼内60%的单位是归菲律宾人所有。
　　事实上，在马尼拉，有不少中小开发商，为了缓解销售压力，找华人中介公司包盘销售，导致不少公寓大楼，早已销售超过60%的单位给外国公民，因此在购买此类转售的房产时，需要留意大楼销售是否符合四六开的现状。
　　2. 注册菲律宾公司，以公司名义购买
　　说到注册公司，那是属于另一个可以展开讨论的话题，在这里各位投资客只需知道，如果菲律宾公民拥有公司60%或更多的股份，这间本地公司将被视为 “菲籍公司”（四六法则的第二个特征），菲籍公司可以在菲律宾拥有土地100%的所有权。
　　这种购买方式，对于华人来说，同样利弊皆有。
　　透过成立公司来购买菲律宾房产，最大的优点是可以在缴纳税费时扣除大量的成本费用。
　　这些费用包括：
　　（1）购买过程产生的相关费
　　（2）在房产持有期间产生的费用（例如：房屋修缮费、抵押贷款利息、保险费、室内装修费及工程款等）
　　（3）房产被归类为在正常业务过程中所使用的普通资产，折旧可以作为税基计算时的扣除额
　　（4）房产出售时产生的销售费用（例如：广告费）。
　　值得关注的是，如果以个人名义持有房产，则以上费用项目皆不能扣除。
　　公司如有菲籍人士持股，股份代持的风险是必须考虑的一项重要因素。
　　除了前两种方式外，最近，还有一种现在悄然流传的结婚买房的方法，事实上，这种方式对于外国人来说，同样存在若干风险因素。

　　3. 以菲律宾配偶的名义购买
　　如果与菲律宾公民结婚，可以以配偶的名义购买房产。
　　需要提醒的是，虽然您的姓名不会列入所有权人内，实际出资人只会被包含在购买房产的DOAS契约/合同中。但这个方式的代价很高昂。
　　因为菲律宾不允许离婚，菲律宾的天主教会势力非常强大，强大到世俗政府的离婚法律起草，举步维艰，当人有离婚的想法时，老一辈人便会搬出圣经名言“神所组合的，人无法分开。”

　　除了需要受到婚姻的束缚外（菲律宾法律深受天主教义影响，没有 “离婚” 这个词，想要脱离婚姻关系，一般方式是委请律师及医师出具证明精神状况，或证明当初结婚是受到恐吓胁迫，或证明自己不能人道等方式，使婚姻无效，也就是婚姻自始不存在，这种找律师的的费用，是穷人无法承担的）。
　　而且，更为糟心的是，即使你请了很牛的律师，让法庭采信了你的婚姻无效的事实证据，ANYWAY，即便如此，分居后或者您的菲律宾伴侣去世后，土地仍然不能转让给外籍配偶，因为外国人仍然被禁止拥有土地。
　　但会有合理的时间去出售房产并收取收益。否则，房产将被您菲籍配偶的菲律宾籍亲属继承。
　　因为，在菲律宾，外国人不允许拥有土地。
相关旧文参考：《疫情下的马尼拉楼花，还有入场的机会么？》

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