从美嘉地产决策走向看未来菲律宾房产走势

最近经常在郭彩荣公众号后台接到咨询，主题虽不尽相同，但大致意思都是菲律宾这边的期房想要断供，询问下如何能止损到最低程度。

　　印象最深的是一位二线城市的读者留言，不是说好了全球货币大放水，新盘开盘都是只涨不跌么？为什么19年买的房产到现在要转楼花，原价都没有人要呢？
　　首先，全球货币放水，和新盘只涨不跌与否，没有必然联系。

其次，一些投资客想要抛售菲律宾楼花的原因，说白了是自己手里现金流不断萎谢，只能一步步不得已丢卒保车，丢车保帅。

问过不少抛售楼花的投资客，现金流匮乏的原因是因为国内的房子需要贷款，而国内银行现在一步步收紧房贷不放款，导致手头资金一下子被房贷黑洞吸光。

其实从2020年开始，从中央到地方银行已经开始迅速地调整贷款了，之前敢贷的现在不敢了，之前你能贷款的，现在绝对会条条框框卡住你，之前能够多贷的现在少贷了。

信用贷、经营贷，全年压缩，严禁不良贷款，别说是经营贷、信用贷、过桥贷这些非正规贷款了，就连你正常出的这个首付流水都要严查来源。

流水严查，可以说整个房地产的贷款系统将是一个釜底抽薪的一个现象，产生的影响是非常大的。

眼下是丢弃菲律宾的卒保国内的车，可是当手里的现金流不够填充房贷黑洞后，又会如何呢？

对于那些想要通过止损菲律宾房产，节源手头现金流的读者，我一向都建议在这个晦暗不明的时代，现金为王，剩者为王，做事宁可保守三尺，切勿激进一分，你所奢谈的美轮美奂的未来，难以熬得过苍白无力的当下。

最重要的，手里的现金流比什么都重要，活下去比什么都重要。

　　
除了对现金流的失控外，还有很多读者表示对菲律宾的疫情不看好，表示可能未来一两年都无法恢复经济正常化，屋漏偏逢连夜雨的是，按照外媒报道，出于维护国内来之不易抗疫局面的需要，加之明年的冬奥会和党代会，因此有关方面拟定将目前严格的出入境管控政策，延续到2022年底。

　　也就是说：非必要不出（回）国的形势要持续到明年底，航空旅行五个一的政策也要持续到明年底，即使欧美等国在陆续放宽边境限制，但是世界和中国的往来隔绝，大概率还要持续一年半。

先不论这些出口转内销的消息真伪，但见当下的国内外疫情形势，东南亚不断传播的变种病毒，迟迟跟不上趟的疫苗接种，个人以为，那些打算做华人，特别是做大陆出入境同胞生意的行业从业者，当有清醒的认知，做好长期冬眠，转行求生的plan B。

似乎是为了印证这一点，柬埔寨那边的菜园子，已经爆出大批泰国华裔导游，因为疫情对旅游行业的打击，已经转型投身菜农行业，经由陆路偷渡至暹粒/金边/西港，充当菜农这一对国语需求标准较高的灰色行业，以填补因大批国人被劝返回国后，遗留下的真空生态位。

而身边外岛的华人民宿店主，潜店教练，彩荣也有耳闻有部分受不了坐吃山空的窘迫，北上马尼拉寻找菜园收留，希冀熬过疫情大流行的饥荒时刻。

在这种时刻，前两年无比高光的菲律宾房产，又会有什么样的危与机呢？

今天彩荣在这里抛块砖，来自于菲律宾地产行业一线军团——美嘉（MEGAWORLD CORP）的相关分析研判。

在上周的一场圆桌地产发展会议中，Megaworld 执行副总裁兼首席战略官 谭凯文（Kevin Andrew L. Tan）表示尽管经历疫情，美嘉的住宅销售仍然保持上升，主要拉动方，为马尼拉大都会以外项目的本地买家。


　　他补充说，大多数本国买家，都在寻找马尼拉大都会以外的项目。
　　“对于住宅而言，大流行一出现，我们立即（暂停）马尼拉大都会的所有项目。

因为疫情，马尼拉大都会的地产需求，并不是减少了，而是被搁置了。

这个时刻，在马尼拉大都会继续推出更多地产项目是不明智的，所以我们立即转向各省，”谭先生说。
　　尽管大流行带来了经济挑战，但这位战略官指出，海外菲律宾工人的销售一直“有弹性”。


　　“它没有受到影响，我认为这些国家中有很多发达国家，正先于菲律宾之前复原，得益于疫苗，我们看到美嘉的地产收入，来自于国际销售的增长略有增加，比本地买家涨幅更快。”谭先生说。


　　与此同时，菲律宾离岸BC运营商 (POGO) 的退出并未对美嘉的办公室租赁收入产生重大影响。


　　谭先生说，POGO目前占办公室总体租赁的6-7% 左右，而大流行前的峰值为 11-14%，缩水了50%。

　　“POGO的办公室入住率现在下降到不到个位数，6%到7%，尽管缩水一半，但是它的绝对比重非常低，”他说。


　　POGO撤离之后，主要是业务流程外包 (BPO) 公司，很快占据了写字楼中，POGO公司腾出的空间。
　　
同时，谭先生表示，据办公室租赁产品线的销售团队汇报，目前有一些POGO公司，明确表示寻求机会回流菲律宾。
　　目前，尚不明朗的POGO税法新规，成为影响POGO回流的主要因素。

一旦对菲律宾离岸菠菜运营商及其外国雇员征税的措施成为法律，有迹象表明，一些POGO公司，将会重返菲律宾，寻求在国家法律的庇护下，继续开展POGO业务。


　　谭先生表示，对于不少POGO企业而言，他们更关注的不是税率高低，而是要通过新的税制确立，让整个行业更加清晰。

　　
“搬走的POGO公司，他们当中很多人期待回来……他们开始询问我们产品线的销售团队。”

　　
“这些回流公司，面临的唯一挑战是工人短缺，因为有旅行禁令，中国工人预期将会有较大缺口，需要其它国家华裔或者懂中文话语系统的当地族裔填充......人们期待税收制度尘埃落定，好重新开始POGO运行。”他说。
　　对于美嘉来说，POGO行业只是将来电子商务互联网应用生态的一个场景，在该战略规划官的心目中，美嘉将增长希望寄托在新兴BPO行业的扩张上。


　　“我们现在更加致力于新型BPO，通过疫情大流行，我们确实认为这是一个我们想要进一步发展的行业，”他说。
　　由于疫情的改变，人们从消费习惯到生活习惯都发生了本质改变，金融、医疗、电子商务和技术领域的BPO正在飞速扩张，这种后疫情时代的变化，将为美嘉的住宅项目和商业地产项目开发，带来新的契机。

这也从某个角度，印证了之前美嘉万金一掷，将旗下优质系列地产项目，打包成为信托基金主力，从市场上筹集273亿比索，着力于后疫情时代的发力——地产升级开发。

有人地产打包，万金一掷，去博未来龙头；
有人地产打包，低价甩卖，只为退场谢幕。



这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

文末彩荣小结：
1：疫情大流行在继续，边境管控还要继续较长时间，因此各个行业从业者都要做好对应的规划和危机自救策略。

2：POGO行业渴望回归，再等待税收新规落实，嗯，从某种程度讲，在等杜特地卷铺盖，马拉坎南宫换人。

3：和普通菜农最息息相关的是，这个行业还会需要人力，但是这些人力和身处国内的同胞有没有什么关系，只能且走且观瞧。

4：马尼拉大都会的房产，处于横盘整理期，等待四周区域的补涨，这个时期需要多长时间，就要看整体经济何时可以摆脱疫情，回归正常。

5：晦暗不明的时代，现金为王，剩者为王，做事宁可保守三尺，切勿激进一分，要抵达美轮美奂的未来，先熬过苍白无力的当下。

6：疫情流行是暂时的，人们习惯的改变是永久的，由此带来的衍生以及未来变数，还要引起渴望在马尼拉投资房产同胞的足够重视。


消息源：ABS-CBN,CNN,MB,RAPPLE,GMA,RUTURE等

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