61亿比索！2020年菲律宾最大商业地产交易完成

　　全球知名的商业房地产服务公司仲量联行JLL，在本周末的一份声明中说，菲律宾长途电话公司（PLDT）已经以以1.28亿美元（约合61.4亿比索）的价格完成了对马卡蒂阿亚拉大道上其物业Smart Tower的出售。根据资料显示，这是2020年，菲律宾完成的最大的商业房地产交易。仲量联行JLL公告显示，这栋37层的建筑物连同其土地，购买方为房地产开发公司DMC Urban Property Developers，Inc，该公司同知名开发商DMCI一样，属于菲律宾知名华人家族——孔松吉家族（Consunji）。
　　早在2020年初，PLDT董事长曼尼·彭吉利南（Manny Pangilinan）曾表示，菲律宾长途电话公司，有意出售旗下位于阿亚拉大道的一处物业。PLDT董事长所说的物业，在Ayala大街，占地2400平米，地上为37层的Smart Towers大厦，目前是PLDT子公司Smart Communications Inc的所在地，部分物业出租给零售商。

　　根据多家物业机构评估，该物业预计售价将在50亿比索左右，因为阿亚拉大道的寸土寸金，当时据坊间传闻，估计的价格出售该物业只高不低，等到12月份，横跨近一年的交易终于尘埃落定，最终售价为61.4亿比索，比当时预估价格高出两成有余。该建筑物，沿阿亚拉大道（Ayala Avenue），建筑面积为38000平方米，设有244个停车位。根据协议，PLDT在出售该物业后，将继续占用该建筑物，接下来的五年内包租。通过随附的回租协议，如期付给买家租金，从而实现轻资产运作的目的。用房产中介服务商，仲量联行菲律宾地区负责人克里斯托夫·维克奇（Christophe Vicic）的官方话语系统陈述：“在不可预测的2020年，投资者对马尼拉大都会地区优质资产的需求，不断水涨船高。”
　　从这个角度来看，马卡蒂永远是马卡蒂，Ayala Ave always be Ayala Ave。
　　从卖家角度分析，因为PLDT加大了对其基础基站的覆盖投资，因此2020年的资本支出，达到了史无前例的700亿比索，然而，这只是2020年的历史，为了抓住迅猛的数字化浪潮，PLDT2021年的资本支出，预估将会达到创纪录的千亿规模。当然，由于疫情对数字或在线服务的需求增加，PLDT在第三季度的净收入同比增长95％至74.1亿菲律宾比索。
　　从账目平衡的角度，PLDT表示，它将按照原计划，通过出售公司资产来筹集资金，以为其2021年的资本支出提供坚实的弹药基础。
　　从买家交代来看，Consunji家族所有的私人公司DMC-Urban Property Developers Inc（以下简称DMC-Urban），在马卡蒂和BGC都有商业地产租赁服务，同时该公司，还在达沃和巴丹设有住房和公寓项目。此次选择进军马卡蒂的黄金位置，一举击败众多竞争对手，拿下SMART TOWER，除两座塔楼外，交易还涉及沿阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线的2400平方米土地，对于增加自己公司的成熟业态项目储备，增DMC-Urban的租赁业务经常性收入，不无裨益。
　　一方是剥离非核心资产，另一方是志在必得，充实核心业务，经过菲律宾反垄断委员会（PCC）的交易调查，该交易并不会导致马卡蒂办公室租赁局面产生垄断威胁，因此该委员会在2020年Q3季度，已经同意Consunji集团的DMC Urban Property Developers Incorporated（DMC-UPDI）向PLDT发出收购要约，批准该交易的执行。
　　12月的尘埃落定，只不过是旷日持久的交易流程，最后的结果而已。尽管面对疫情反复的2020年，但是繁华的马卡蒂金融区（尤其是沿阿亚拉大道一带）的物业，由于其优越的地理位置，而成为市场中最令人垂涎的物业，即使在疫情大流行的情况下，该地段的商业物业，最后还会以高于估价2成的溢价成交，对于菲律宾的房地产市场而言，会带来怎样的想象空间？
　　阿亚拉大街的物业溢价转手，宛如暗夜中的一束光，增强了人们对办公市场的长期信心，同时也增强了企业用户重新构想其未来菲律宾房地产，资产布局的雄心。

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