孟晓苏：中国楼市应在2023年下半年恢复发展

12月28日，由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的“2023网易经济学家年会”在北京举行。原房改课题组组长，中国房地产开发集团公司原董事长，汇力基金董事长孟晓苏发表了他对于当下中国楼市的见解。
60S要点速读：
1.中国经济要发展，中国楼市就还会恢复发展活力。我认为楼市应在2023年下半年恢复发展，中国楼市每次的低迷期大致是两年多，一般不会更长。楼市低迷到现在已经将近两年时间，是时候该恢复起来了。
2. 从宏观上看，居民现在买房是帮助中国经济恢复发展。从个人来看，对于有购买能力和有购买需要的居民，现在正是房价低的时候，这并不是经常出现的。该入市就入市，相当于抄底。
3. 我们应动员社会力量进入到一个大保障时代，要让50%左右的居民家庭，能够在不同程度上享受到保障房的政策，这样我们就能够更好地实现“居者有其屋”。
正文：
01
中国楼市应在2023年下半年恢复发展
近十几来年，中国房地产市场出现了五次上扬五次低落。这种短周期的波动，我把它称为像三步舞曲一样的“蹦嚓嚓”。涨起来就是“蹦”，随后就是在调控政策下“嚓嚓”地下跌。一般是一年上涨、两年下滑，形成了五个“蹦嚓嚓”的短周期。
2020年疫情爆发时，中国楼市逆势而上。2020年我国是世界主要经济体中唯一保持正增长的经济体，原因在于房地产投资增长了7%，拉动了投资和经济发展。到2021年下半年，楼市开始下滑，一路下滑到2022年底。2022年中央采取了一系列措施，包括恢复金融支持房地产的多项措施。目前，在金融监管机构力促之下，房地产金融已经开始采取鼓励发展而不是压制投资、抑制消费的政策。
目前我们还缺一个核心的房地产政策——需要全面取消或者是弱化“限购”，让购房居民能够回到市场。从宏观上看，居民现在买房是帮助中国经济发展。从个人来看，对于有购买能力和有购买需要的老百姓，现在是房价低的时候，这并不是经常出现的，该入市就入市，相当于抄底。
中国经济要发展，中国楼市就还会恢复发展活力。我认为楼市应在2023年下半年恢复发展，中国楼市每次的低迷期大致是两年多，一般不会更长。楼市低迷到现在已经将近两年时间，是时候该恢复起来了。

02
国企央企应回归保障轨
房地产国企央企的设立，本来就是为了完善住房保障体系。我在1992年开始到全国最大的房地产开发公司——中房公司工作，那时候我们在全国建的都是保障房，主要是卖给各个单位，再由单位租赁给员工。这种方式不可持续，所以我们带头推动了中国的房改。1998年房改课题组提供的房改方案被国家接受，全国房改得以启动。房改方案提出的住房供应体系是：市场供应商品房，政府提供廉租房。后来中央把它表述为“完善住房市场体系和住房保障体系”。房改时通过合理的价格测算，各单位把租住公房卖给了老职工。随着日后的房价上涨，老职工当年用两三万元买的房，后来变成了几百万元，让他们跟上了共同富裕的步伐。这就是说，房改在一次分配领域创造了公平。
现在国企央企应回归保障轨。保障房建设本身也不亏本，因为它的土地价格基本免了，利润不高但是风险小。我国保障房建设面对的市场非常大，包括新市民、新家庭的需要和老龄化需要，也包括未来乡村振兴产生的新需求。保障房的开发建设规模要继续加大。

我们应动员社会力量进入到一个大保障时代，要让50%左右的城镇居民家庭，能够在不同程度上享受到保障房政策照顾。这样就能够更好地实现“居者有其屋”。低收入居民不仅能住上房，而且应允许购得房屋产权。让他们随着日后的房产增值，也能够像当年参与房改的老职工们一样，享受到房改红利，走上共同富裕的道路。

03
保障房要建在配套相对好的地方，而不是远郊区
如果保障房的供应量到位，就可能促进从卖方市场变成买方市场。现在有的城市允许低收入居民免租金入住，有了钱再补租金。对于这些城市，我建议在今后允许居民买房的时候，允许以租金抵房价，再加上住房抵押贷款的支持，就能帮助他们圆住房梦。人民群众更容易接受这样“租购并举”的政策，让他们在未来可能会拥有房屋。待房屋具有商品价值以后，他们的家庭财富也会达到上百万元以至几百万元。

保障房当然要建在配套相对好的地方，而不应是远郊区。为什么不能把保障房建在好一点的地方？城乡之间到处都是闲置土地。公租房应该单配一套土地指标，不应占地方政府招拍挂土地的指标。增加这一块土地不会影响到城市整体规划，反而会使规划更为合理。
居民买房时应该看清楚哪里是城市增长极。比如，北京的行政办公区已经搬到通州，刚开始很多人不愿意搬，但现在通州条件逐渐变好，房价相对低，日后房价涨幅会高于北京市区。还有环京的河北廊坊“北三县”地区，由于实行限购政策，房价几乎腰斩。楼市政策恢复正常后，北京的辐射力对它们来说依旧很强，它们都是新的增长极。
04
REITs在美国42年增值140多倍
根据中国证监会要求，下一步要把长租房和商业租赁房纳入REITs试点。长租公寓是REITs的最好资产，因为它本身是商业租赁型的。我参与过一些国外的REITs发行和REITs转让，这些商业楼宇既具有一定的当期收益，又有房产长期增值的利好，可让投资人获得更多收益。这些正是商业REITs深受投资人欢迎的原因。
北美REITs协会会长斯蒂文先生几年前曾给我一张图表，显示如果在1972年以1美元买REITs产品，到2014年它增值到142美元，42年增值到142倍。这其中包括每年分红、资产增值和股票溢价。从长线来看，不动产资产增值是最大的资产收益来源。
多年来我国各个城市房价都在上涨，而且上涨幅度不低。以北京翠微小区为例，1985年中房公司卖给国有单位才460元一平方米，到2022年二手房已增值到每平方米8万元。37年增值了172倍。假如在1985年把翠微小区房产做了REITs，那么这个增值率就归REITs投资人了。
在没有REITs等直接融资工具的时候，居民只能把钱存在银行，再由银行贷款给企业，让开发商拿这些贷款当老板。有了REITs，普通百姓就可以做商业物业的主人。现在经常遇到企业贷款不能偿还的情况，积累下去就会形成坏账。如果此时能把债务人的不动产资产中的优质收租资产做成REITs，就不仅可以使债务人减轻负债，而且可以让债权人变成权益人。这是“把贷款还给百姓，把资产还给人民”的一种金融操作，是商业租赁房REITs具有的独特能力。
我国REITs从基础设施起步，现在已经进入保障性租赁房，下一步应再将进入到商业物业领域。商业领域有它的新要求，包括对它的租金要求不那么高，因为投资人更看中它的未来增值。
经常听到有些专家说，与国外相比，中国人持有房产太多而持有金融资产太少。那是因为过去没有把房屋资产做成金融产品。中国百姓的传统投资习惯是“购房置地”，人民群众当然愿意持有不动产类的金融资产。我们不能只给老百姓提供那些长期不分红、只能“用脚投票”的金融产品，甚至只靠谈理想、谈未来、谈情怀来圈钱。我们希望人民群众持有的金融资产每年可以分红、便于在市场上转让、还有资产长期升值的潜力。如果长租房市场和其它商业楼宇能够发行REITs，就能把一批良好的直接融资产品提供给人民群众，相信我国人民群众的金融资产持有比重就会很快增长。
美国拥有全世界最大的REITs市场，按人民币计算总市值约达10万亿人民币。中国有基础设施资产100多万亿，房产资产400多万亿，如果从中拿出10万亿资产变成REITs，让人民群众通过各种基金方便持有，我国就有望成为世界第一大REITs市场。中国深沪两市现在各有大约40多万亿的股票市值，REITs如果再有10万亿到20万亿的市值，就可以进一步丰富中国的资本市场，还能起到资本市场稳定器的作用。