碧桂园时代的终结|地产新周期①

斑马消费 杨柘
挣扎一年的地产行业，终于交出了成绩单，百强房企九成下滑，整体下降超四成。行业老大碧桂园，虽然艰难保住了座次，但少卖了2800亿元，销售额同比下降38.81%至4410.9亿元。
关键在于，季亚军万科和保利，与碧桂园的销售差距，已经从上千亿缩小至300亿元以内。照目前的趋势，宇宙房企将大概率在2023年丢掉老大的地位。这意味着，以高周转为核心的碧桂园模式，正在走向终结。
对于碧桂园来说，短痛，仍然是并未完全解除的流动性危机，长期，则是地产业务重仓三四线、业务价值难以提升，也缺乏像万科、华润、招商蛇口、龙湖那样的“地产+”业务。
当地产新周期启动在即，分化的、综合性的地产业务，将逐渐取代上一个时代的高周转、重负债模式。碧桂园和它的门徒们，何去何从？


高周转时代终结
11月底，地产老大、宇宙房企碧桂园，给徘徊之中的房地产行业，来了一针鸡血。
当月26日，碧桂园在官方微信公众号公布了“碧桂园现房节”的活动细则：从11月26日到12月25日，全国超30省、268个城市、1000+楼盘的现房，最大可获75折优惠；部分楼盘还有10%首付、买房送家具、瓜分20万元礼包等重磅活动；业主参与老带新，有机会获得最高5年物业管理费权益……
上一次这么干的，是全民营销、全国所有楼盘一律78折的恒大。
一个“创意”，第一个用的是天才，或许能收到一定的效果，第二个用的，大概率效果一般。
从当时的实际情况来看，碧桂园这一波优惠大促，也是象征意义大于实际意义：碧桂园的大部分项目位于三四五线城市，可挑选的余地有限；既然是现房，意味着这些项目是两三年前就开始销售，顺周期都没卖掉的房子，到逆周期打折就好卖了吗？
12月结束后的实际效果，其实也印证了这一点。克而瑞数据显示，2022年12月，碧桂园继续“降价”，销售均价8081.33元/平方米，同比减少500元左右，环比腰斩。即便如此，销售情况仍然较为萎靡，单月操盘销售额218.6亿元，同比下降22.73%、环比下降39.45%。
去年全年，碧桂园操盘销售额4410.9亿元，少卖了2800亿元，同比下降38.81%，销售面积5236.3万平方米，同比下降37.75%。
刚刚过去的2022年，已经确定是房地产行业的低谷。百强房企近9成业绩同比下滑，全年累计销售规模同比降低41.6%，规模房企整体目标完成率处于历史低位。
“钻石时代”领跑的恒碧万融，恒大去年销售额只有450.7亿元，较2021年的4356.3亿元，只剩下一个零头，排名也降至第34位；融创略好一点，销售额1607.5亿元，跌去七成以上，排名从第三下降至第十一；连最优秀的万科，销售额也下降了三成。
所以，碧桂园仍然能保住行业老大的位子，实属难能可贵。
但是，万科、保利与碧桂园的差距正在缩小，2021年销售额分别相差1000亿、2300亿，去年都只剩下不到300亿元。
当碧桂园全面收缩以求安然过冬，万科、保利这些优等生，已经开始以丰厚的现金储备为基础抄底。新的一年，碧桂园很有可能会让出老大的位置。
这或许意味着，中国房地产行业的“碧桂园时代”，正在走向终结。行业代表从“恒碧万融”，走向扩大版的“招保万金”。
“农民”杨国强，创业多年而不显。碧桂园2007年销售额首破百亿，已经进入中国房地产十强榜单。但那是“招保万金”的黄金时代，行业推崇的是SOHO中国这类明星房企。
之后多年，碧桂园在TOP10榜单的后半段徘徊多年。真正的跃升，发生在2015年-2018年期间：2015年，公司销售额1401.8亿元，排名行业第七；之后两年以接近100%的年均增长成为行业老大，2017年销售额5500.1亿元；登顶之后，2018年仍然保持了30%以上的增速，销售额达到7286.9亿元。
但是，从那之后，特别是震惊全国的安全事故频发之后，碧桂园就跑不动了，2018年-2021年销售额几乎原地踏步，直到2022年，栽了个大跟头。
地产进入新周期
房地产政策收紧数年，2020年推出的“三道红线”一锤定音，行业最终在2021年开启下行周期。经过一年多时间的调整，特别是“三支箭”重出江湖，房地产行业即将走出底部，已经成为各界共识。
任何一个行业，经过调整期，都不会以完全相同的样子重新归来。快消、白酒、互联网、医疗，都是如此，地产行业也不会例外。
地产新周期，我们在上一轮逆周期时刻的各种趋势性预判，大多会一一上演：
分化，城市分化、房企分化、产品分化。还有多少城市的房地产市场能“接着奏乐接着舞”？有些房企注定退出历史舞台，哪些选手补位？保障性住宅、纯刚需住宅和改善及以上住宅的市场走势，也会大不一样。
市场格局将会趋于稳定，一批真正意义上的全国性房企，加上一批深耕的区域类房企和一批以“地产+”业务立足的特色房企，在行业各显神通。
前些年冲击千亿的那些黑马选手，还有几匹安在？如今，他们都落入同样的陷阱。
碧桂园以“高周转模式”登顶之后，市场趋之若鹜，诞生了一批“小碧桂园”，最典型的便是中梁。然而，中梁将物业公司卖给碧桂园服务之后，仍然处于艰难的自救之中。
事实证明，所有行业成熟期之后的格局构成，其实都大差不差。
从开发到开发+运营的转变，这其实也是地产行业都看到、且一直在推行的方向。毕竟，卖房是一次性的交易，小区的物业费、商场的流量、公寓的租金，才是长流水。
变革已经扑面而来，无论从哪个趋势来看，碧桂园都是首当其冲。
如果说流动性危机是碧桂园短期之痛，长期的压力，则是碧桂园长期重仓三四线城市造成的。
低线策略帮碧桂园抓住了上一轮城镇化、棚改货币化的机遇。但是，这种策略在分化时代，将给公司带来巨大的去化压力——所以你看，恒大旗下大多是卖了却没能交付的房子，而碧桂园旗下居然有很多现房无人问津。
今年上半年，在碧桂园的销售金额构成中，有69%来自三四线城市，有31%来自一二线城市。2020年至2021年，在公司权益合同销售金额中，分别有54%和64%的销售收入来自三四线城市。
这种“拼多多式”的崛起方式，注定造成了口碑的下滑，“给你一个五星级的家”被调侃为“给你一个五星期的家”，代表了业主们深深的无奈。
长期习惯于大干快上的地产开发模式，导致碧桂园在运营类业务上的缺位。2019年，公司提出“高科技大型综合企业”的定位，将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。
农业板块的“凤凰优选”，遭遇大面积关店后，基本再很少提起。杨国强虽然对机器人业务比较上心，但离真正的大规模应用，还有相当大的差距。
地产业务之外，物业板块的碧桂园服务也在行业中处于领先地位。但它的问题与所有碧桂园的投资业务一样，当核心地产业务的地位和含金量不稳，副核心和边缘业务的命运也将难言乐观。
如今，能拯救碧桂园的，只剩下杨国强家族了。
2022年12月底，碧桂园再次调整董事会，两位创业元老退出，公司最高决策层进一步深化杨氏家族成员+职业经理人的结构。几天之后，杨惠妍将减持碧桂园服务的50亿港元，免息、无抵押借给碧桂园。
无论是长痛还是短痛，都只能挺下去。