首发与扩募并进 探索建立多层次REITs市场体系

截至12月22日，今年以来公募基金市场共成立了13只REITs产品，发行份额合计74亿份，总发行规模约为419.48亿元。此外，随着首批5只公募REITs扩募项目获得沪深交易所受理和反馈，我国公募REITs市场迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。
业内人士表示，已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累数年的资产储备将为未来REITs扩募增长打开合理想象空间。此外，公募REITs常态化发行成为年度主线，并且有望延续至明年。
今年发行规模近420亿元
Wind数据显示，截至12月22日，今年以来公募市场共成立了13只REITs产品，发行份额合计74亿份，总体发行规模约为419.48亿元，总市值约为420.46亿元。此外，上交所网站显示，嘉实京东仓储物流REIT已于12月7获得受理,中金山高集团高速公路REIT于12月13日获得反馈。
在今年以来成立的13只REITs中，按照Wind的资产类型分类，包括4只交通基础设施类REITs、4只园区基础设施类REITs、4只保障性租赁住房类REITs以及唯一一只能源基础设施类REITs——鹏华深圳能源REIT。
其中，交通基础设施类REITs发行规模普遍较大，中金安徽交控REIT更是位居发行规模榜首，规模高达108.80亿元，华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT紧随其后，发行规模分别为93.99亿元、47.93亿元；园区基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs的发行规模相对较小，发行规模从8亿元到16亿元不等。
认购方面，园区基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs则普遍受到了网下投资方和公众投资方的积极认购，其中华夏基金华润有巢REIT网下投资方和公众投资方的认购比例分别低至0.47%、0.31%，华夏合肥高新REIT网下投资方和公众投资方的认购比例分别低至0.64%、0.23%。
此外，REITs在行情走势上也呈现出了分化态势。截至12月22日，13只REITs自上市以来的平均涨幅为-3.47%。其中，鹏华深圳能源REIT的表现较为突出，自7月26日上市以来的区间涨幅达到13.76%；华夏中国交建REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT自上市以来的区间跌幅已超过10%。
　REITs扩募取得进展
今年，我国公募REITs在扩募层面取得了重大进展。9月，首批5只REITs发布了扩募公告，扩募发行进入实质化阶段。上交所网站显示，富国首创水务REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT于9月29日披露扩募份额上市申请获得受理的公告，并于12月7日收到上交所反馈意见；深交所网站显示，红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT于9月28日披露扩募方案，并于12月7日收到深交所出具的审核问询函。
从5只扩募REITs拟购入的基础设施项目来看，业内分析认为，两单仓储物流类REITs项目出租率较高且营业收入水平整体较为稳定，其中红土盐田港REIT项目的区位优势突出，拟购入资产规模有限，关联方集中度较高，中金普洛斯REIT项目补充了资产覆盖区域，出租率有望提升。
另外，两单产业园区类REITs项目接近满租状态，其中华安张江光大REIT扩募倍数最高，且扩募对基金分派率的提升幅度最大，博时蛇口产园REIT扩募资产的运营表现优于首发资产；环保水务类REITs即富国首创水务REIT项目近三年整体运营情况稳中有进，营业收入与毛利率呈现逐步增长，但扩募资产区位不及首发资产，保底补偿确保现金流稳定。
分析REITs扩募的原因，富国首创水务REIT的基金经理李盛表示，通过扩募可以扩大单只REIT产品的规模和收入，降低资产过于集中的风险，有利于提升REITs产品的流动性，更好地发挥基金管理人、运营管理机构的专业能力以及REITs盘活存量资产、促进新增投资的功能，使得REITs成为同类优质资产持续上市的平台。
首发与扩募双轮驱动
证监会党委委员、副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，我国的REITs市场要进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；并且，尽快推动首批扩募项目落地，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。
中信建投证券表示，扩募有利于驱动已上市REITs实现规模与业绩双增，并且通过分散底层资产集中度有利于降低收益波动风险。目前，已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累维续数年的资产储备将为未来REITs的扩募增长打开合理想象空间。此外，公募REITs常态化发行成为年度主线，并且有望延续至明年，百余家企业发布公告开启REITs发行申报工作，叠加监管审批步伐加快，预期明年新发REITs数量将达30只。
展望我国公募REITs市场的后续表现，国金证券表示，预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。另外，REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分问题，未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向。投资者可聚焦存量REITs后续扩募可能性以及储备资产的质量，以长期配置视角参与，分享扩募后的红利收益。