菲律宾：二手免税期房将成为历史
从10月下旬开始，以SMDC为代表的的一线开发商，在新客户进行二手期房交易的时候，已经加强了税务系统的申请与甄别工作，对于没有税号的新客户，要求其必须提供税号，以及税务系统盖章回执的1904税表。进入10月底，关于2021年起，免税房的额度从320万降低到200万比索的议论已经传遍马尼拉的大小中介圈。咨询了业内人士，相关税务顾问给彩荣发来了菲律宾税收法，以及菲律宾税务局（BIR）更新的RR13-2018法令中有关增值税（VAT）的部分。
原法令很长，这里只截取有关房屋销售和租赁部分的增值税要求：1：自2021年1月1日起，增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产。此项价格豁免基数每三年会根据市场价值来调整。（备注该法令更新，发布于2018年，也就是说经过2018-2020年三年，到2021年，增值税豁免额度调整，那么可以推测，下一次调整，将发生于2024年）2：自2021年1月1日期，公寓房屋租赁的增值税豁免额度从20000比索/月调整为15000比索/月。
税务局的要求，在SMDC发来的邮件里，得到了呼应。目前成交的SMDC二手免税期房，新买家很快都会收到SMDC的邮件，让补充税务信息，加速返回合同，避免因为时间拖延到2021年，导致额外的增值税征收。
由于目前菲律宾的房地产市场上，基本见不到200万以下的房产价格，因此，税务局的这则法令，一旦在2021年执行，则意味着，从2021年起，菲律宾彻底终结了免税房时代。这，无论是对于菲律宾本地的刚需买家，还是对于大批投资菲律宾房产的外国投资客而言，都是一个值得重视的信号。2020年11月3日，周二，万圣节后工作日第一天，SMDC的过户中心人满为患，彩荣10点多到现场，抽取号牌，仅仅客服咨询部门，就已经排到了50多号，由此可见现场的人流量。现场还是菲律宾的购房者及中介居多，原因无他，面对即将征收的12%的增值税面前，谁也无法淡定。因为今天还有一套免税FAME的交易，卖家是菲律宾本地白领，他因为还有其他项目的免税期房，因此格外重视此事，亲自来现场询问客服中心该税务新规的执行细则和实施计划，客服中心做了对应的解释，并且给了一张承诺书，让买卖双方分别签字，公证。
该承诺书要点翻译如下：根据2018年3月15日发布的BIR税收条例（从2021年1月1日开始，2018年3月15日发布），出售住宅的增值税免税额为从之前的PhP3,199,200减少到两百万比索（PhP2,000,000.00）。因此，只有在2020年内或在以下所示日期之前遵守并提交所有要求，其购买才可被视为免征增值税：A：房开公司预售管理部已正式收到完整的预订要求（ SRMG）提供的预订要求，该预定申请在2020年11月15日之前确认查收，并且保证买卖双方的信息真实完整，在截止日期2020年11月15日之后提交的预订文件，SMDC仍会尽最大努力作为增值税免税交易处理，但不再得到保证。B：提交TIN税务证明，包括：TIN ID税号或ITR的副本（1904表盖税务局申请回执戳）-TIN必须经BIR验证后有效。C：至少必须在2020年12月28日或之前支付首期付款（DP）。D：买方与SMDC签署的新销售合同（CTS），必须在2020年12月29日或之前返还给开发商。E：完成后续合同的公证和存档造册。后面则是一些免责声明和事先告知，值得注意的是，这份承诺书的签字及公证步骤，是从今天（11月3日）开始，从SMDC客服部门开始执行的，现场看到很多中介纷纷拿着承诺书找卖家买家签字，然后打车去公证，也有歪果买家和不明就里的卖家，纷纷围着柜台一问究竟，今天现场最忙碌的，除了中介，估计就是维持秩序的保安了。不管怎么说，既然新规定已经在2018年已经形成法令，再怎么说也已是板上钉钉的政府行为了，从SMDC给出的执行计划来看，从11月4日到11月15日，还有不到两周的窗口期，如果各位有SMDC二手免税期房的交易行为和规划，请抓紧在窗口期内完成。彩荣特意就此事咨询了SMDC客服部门的组长，她得到的授权回复是，如果在15日之前完成预定交易，支付了TOR更名费后，SMDC的预售管理部会抓紧处理这一批预定转售行为的更名和新合同的制作，原回答是rush to do it，力争合同在12月中旬左右出来，到买家手中，买家及时签字后返还开发商，进行公证。在菲律宾，只有经过公证，律师签字的合同才具有法律效力，因此SMDC的客服特别嘱托彩荣，如果客户是外国买家，请尽量留在马尼拉的地址，因为新合同无论是快递到国内或者是外岛，一来一回，都回占据额外的交通时间，而当下的这种情况，时间，无疑是最宝贵的。SMDC作为一线开发商，响应政府税务规定，做出及时更改，其他开发商的对应改变，也正在路上。彩荣温馨提示：请各位已经购买各个开发商二手免税期房的业主，如果合同还没有出来抓紧催合同，如果合同出来，请联系你的中介或者房开公司，询问合同是否已经公证，具有法律效力（可以索要一份公证后的电子版）其实，这份税务局的规定，制定成文至今已经近3年，只不过是其执行节点恰逢疫情大流行，因此对于无论是卖家还是买家亦或是开发商而言，带来了巨大的冲击。从市场来看，这笔额外增加的税赋，最后虽然是新买家承担，但是放在流通交易环节来看，无疑增加了市场交易的成本，相当于房产变相被提价。在人人口袋都日渐瘪空的当下，这会让本来就因为外国人无法入境而表现低迷的菲律宾房地产市场，雪上加霜。
从卖家来看，交易成本提高，卖家会慎重考虑交易的成本，会促使一部分当年的免税房买家从炒二手楼花到长期持有过渡。BUT，对于那些专门挑免税楼花进行投资的人而言，这是一个让人难以消化的消息，原因无他，从杜特地上台伊始，菲中关系回暖，带动了政府民间贸易往来，也带动了大批中国资金，进入菲律宾市场，包括——房地产市场。据彩荣了解，身边有一些投资客，看好菲律宾的人口红利和市场发展，因此砸巨资，购买了数额不少的320万比索之内的免税期房，由于2016年之后的期房，至今还没有交房（比如彩荣目前帮着收房交付的fame1号楼，是2015年开盘的），因此，这一批二手免税期房的投资，目前陷入尴尬的境地。试想，一套320万的免税房，从2021年开始，如果平价转售，那么最少需要多支付38万的增值税，那么10套呢，则需要多增加380万比索的交易成本，意味着10套免税房交易的增值税，其价格已经超过了一套免税房的价格本身，养房成本大幅上升。成本上升，则意味着利润降低，甚至如果是入手价位过高，市场涨幅不尽人意的话，交易是否能挣钱，都是一个问号。BUT，如果铁了心长期持有吃租金的话，更加悲催的是，并不是所有投资客都做好了交付尾款的准备，要知道除了SMDC之外，从2016年到2019年，市面上的开发商，推出的免税盘项目如过江之鲫，而且在交房时候，不少开发商还有高额的交房杂费等着被买单。至于在新政执行前选择将免税楼花卖掉？听上去似乎很美好，但是时代已经不同以往，一场疫情改变了整个世界，这个关口，从哪里去寻找那么多接班人来为房开公司继续打工？记得在疫情封城当初，几名房产中介同行在一起聊天，面对每天汹涌回国的人潮，大家都在猜测，2021年的菲律宾房产市场，会有多大的降幅。我们猜到了开始，却无法猜到这样的变局——一纸税令，菲律宾的房产市场，尤其是低价免税盘市场，被政府法令强制性涨价了。如果房产市场被有形的政府的手给托起来的话，为了保持交易活跃度，无形的市场的手，包括房开商是否有其他促销方案，市场买卖双方会做出如何的应对，让我们拭目以待。
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这样下去也算不是不错吧。
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